Sydney kéo giá nhà và tiền thuê xuống bằng cách nào?
06/08/26
Trong nhiều năm, các đô thị lớn trên thế giới chứng kiến tiền thuê và giá nhà tăng mạnh. Người thuê bị đẩy xa trung tâm, người mua nhà lần đầu ngày càng khó bước vào thị trường, chủ nhà hưởng lợi từ tài sản liên tục phình giá. Đại dịch Covid-19 từng làm tiền thuê tại nhiều thành phố giảm đột ngột khi người thuê rời trung tâm và các căn hộ Airbnb quay lại thị trường cho thuê dài hạn. Tuy nhiên, Sydney là trường hợp khác. Giá thuê và giá nhà tại đây đã giảm từ trước khi đại dịch xuất hiện.
Từ mức đỉnh 550 đô la Australia mỗi tuần vào năm 2015, tiền thuê căn hộ trung vị ở Sydney đã giảm 7,3% vào tháng 12/2019. Giá nhà cũng hạ mạnh, từ mức trung vị 1,075 triệu đô la Australia vào tháng 12/2017 xuống còn 865.000 đô la Australia chỉ sau một năm. Trong khi đó, London gần như đi ngang sau gần hai thập niên tăng nóng. Nguyên nhân chính ở Sydney khá đơn giản. Thành phố này đã xây thêm nhiều nhà.
Với người thuê và người muốn mua căn nhà đầu tiên, giá giảm là tin tốt rõ ràng. Điều này giúp nhiều người có cơ hội sở hữu nhà, chuyển sang nơi ở tốt hơn với cùng mức chi phí, hoặc sống gần nơi làm việc hơn. Nó cũng buộc chủ nhà phải cạnh tranh để giữ khách thuê bằng cách quản lý tài sản tốt hơn, bảo trì tốt hơn, thay vì chỉ dựa vào tình trạng khan hiếm nguồn cung.
Khi nguồn cung được nới ra
Giá nhà được quyết định bởi cả cung và cầu. Về phía cầu, nhiều yếu tố khiến nhà ở đắt lên: lãi suất thấp, dân số tăng, thu nhập cao hơn, tín dụng rẻ hơn và nhu cầu đầu cơ. Những yếu tố này không riêng Sydney mới có. Hầu hết các thành phố lớn đều chịu áp lực tương tự. Điểm khác biệt của Sydney nằm ở phía cung.
Trong năm tài chính gần nhất, vùng Greater Sydney đã xây gần 182.000 căn nhà trong 5 năm, trung bình 36.000 căn/năm. Đây là bước nhảy rất lớn so với giai đoạn 2000–2014, khi thành phố xây dưới 20.000 căn/năm. Tính theo dân số, Sydney xây khoảng 70 căn/10.000 cư dân/năm. Con số này cao hơn nhiều thành phố đang vật lộn với khủng hoảng nhà ở. Như San Francisco, dù có năm bùng nổ xây dựng, chỉ đạt 53 căn/10.000 dân; London đạt 40; New York chỉ 29.
Động lực chính đến từ cải cách quy hoạch của bang New South Wales. Từ cuối thập niên 1990, chính quyền bang đã nhận ra việc xây không đủ nhà đang làm khả năng chi trả xấu đi. Năm 2015, bang thành lập Greater Sydney Commission, cơ quan độc lập phụ trách sử dụng đất và chuẩn bị các kế hoạch vùng. Cơ quan này đặt ra mục tiêu xây nhà cao hơn nhiều và phân bổ xuống các hội đồng địa phương.
Các mục tiêu này gây tranh cãi. Cũng như nhiều thành phố phát triển khác, phản đối địa phương rất mạnh. Một số chính trị gia nói nhiều khu vực bị “đè bẹp” bởi phát triển quá mức, các hội đồng địa phương tìm cách chống lại mục tiêu từ cấp trên.
Cải cách quy hoạch từng bước vẫn có hiệu quả
Để hiện thực hóa các mục tiêu, hội đồng địa phương phải cập nhật quy hoạch. Những nơi nhận chỉ tiêu lớn được cấp thêm tiền để làm việc này. Chính quyền bang cũng ban hành hướng dẫn giúp đẩy nhanh việc tái phân vùng, mở rộng cơ chế phê duyệt nhanh cho các dự án đơn giản, nới quy trình phát triển ở vùng đất mới và giảm tính chính trị trong xét duyệt bằng cách đưa chuyên gia độc lập vào các hội đồng quy hoạch.
Điều đáng chú ý là Sydney không cần cuộc đại cải cách toàn bộ hệ thống. Thành phố chỉ tháo dỡ từng phần các rào cản quy hoạch, nhưng kết quả vẫn rõ rệt, nhiều giấy phép hơn dẫn đến nhiều nhà được xây hơn.
Điều này phản bác lập luận phổ biến trong tranh luận nhà ở tại Anh, rằng cấp thêm giấy phép không giải quyết được thiếu nhà vì nhà phát triển sẽ giữ đất, không xây nhanh, nhằm bán với giá cao. Sydney cho thấy khi giấy phép tăng, nguồn cung mới cũng tăng theo, dù có độ trễ. Không phải mọi giấy phép đều biến thành căn nhà, nhưng điều này không quan trọng. Nếu hai giấy phép tạo ra một căn nhà, lời giải không phải là ngừng cấp phép, mà là cấp nhiều hơn nữa.
Nhà mới cũng giúp người thuê thu nhập thấp
Phản đối khác là xây nhà thị trường, nhất là nhà cao cấp, không giúp người thuê ở phân khúc thấp hơn. Kinh nghiệm Sydney cho thấy điều ngược lại. Dù phần lớn nhà mới không phải nhà ở xã hội hay nhà giá rẻ theo định nghĩa hành chính, chúng vẫn kéo chi phí ở đáy thị trường xuống thông qua quá trình “lọc”.
Khi người có thu nhập cao chuyển vào nhà mới, căn nhà cũ được giải phóng. Người ở phân khúc thấp hơn có thêm lựa chọn, chuỗi dịch chuyển tiếp tục xuống các tầng giá thấp hơn. Người thuê nhà 20.000 đô la Australia/năm không cạnh tranh trực tiếp với người có thể trả 100.000 đô la Australia, nhưng họ có thể cạnh tranh với người trả 25.000, người này lại cạnh tranh với người trả 30.000, và cứ thế đi lên. Khi nguồn cung mới xuất hiện ở phía trên, áp lực giảm dần lan xuống toàn thị trường.
Điều này cũng buộc chủ nhà ở các căn cũ phải cạnh tranh hơn. Khi thị trường không còn thiếu nhà nghiêm trọng, họ phải giảm giá hoặc cải thiện chất lượng bảo trì để giữ người thuê.
Bài học và giới hạn của Sydney
Sydney chứng minh rằng xây thêm nhà không chỉ giúp ngăn giá tăng, mà còn có thể kéo giá giảm trong thời gian tương đối ngắn. Tuy nhiên, câu chuyện này cũng cho thấy rào cản chính trị vẫn rất lớn.
Các mục tiêu xây dựng không được phân bổ hoàn toàn theo nơi có nhu cầu cao nhất. Những khu giàu có như Woollahra, Waverley và Randwick nhận chỉ tiêu thấp hơn nhiều so với Parramatta, khu vực nghèo hơn. Đây là mẫu hình quen thuộc tại các đô thị bị hạn chế nguồn cung. Khu giàu có tổ chức tốt hơn, có nhiều động cơ tài chính hơn để giữ giá tài sản cao, và dễ chống phát triển hơn.
Vì vậy, cải cách quy hoạch có thể tạo ra thêm nhà và cải thiện khả năng chi trả. Song, để xây ở nơi người dân thật sự muốn sống, chính quyền phải vượt qua sức ép từ các nhóm lợi ích địa phương. Nếu không, nguồn cung mới sẽ tiếp tục bị đẩy sang những nơi ít quyền lực chính trị hơn, trong khi các khu có nhu cầu cao nhất vẫn được bảo vệ khỏi thay đổi.
shared via worksinprogress,
