Khi phần mềm trở thành “chủ nhà” vô hình
03/06/26
Bộ Tư pháp Mỹ kiện RealPage, cho rằng phần mềm định giá của công ty đã giúp các chủ nhà chia sẻ dữ liệu mật và đẩy tiền thuê lên cao tại nhiều thành phố. Vụ kiện không chỉ nhắm vào doanh nghiệp phần mềm, mà còn đặt ra câu hỏi lớn hơn: trong thời đại AI, ai mới thật sự quyết định giá nhà?
Giá thuê không chỉ là chuyện cung cầu
Nhiều năm qua, người Mỹ được giải thích rằng tiền thuê nhà tăng vì lý do quen thuộc: thiếu nguồn cung. Dân số dịch chuyển, lãi suất cao, chi phí xây dựng tăng và quy định địa phương khiến nhà ở không được xây đủ nhanh. Tất cả đều đúng. Tuy nhiên, vụ kiện RealPage cho thấy câu chuyện có thể còn tầng nghĩa khác: quyền lực thị trường.
Bộ phận chống độc quyền của Bộ Tư pháp Mỹ cùng một số bang kiện RealPage, công ty phần mềm thuộc sở hữu của quỹ đầu tư tư nhân Thoma Bravo với cáo buộc điều phối âm mưu giữa các chủ nhà doanh nghiệp để tăng tiền thuê. RealPage bán phần mềm quản lý và định giá cho các chủ sở hữu căn hộ quy mô lớn, những công ty nắm hàng chục nghìn căn và cần công cụ dữ liệu để quyết định giá thuê từng ngày, từng hợp đồng. Theo cáo buộc, RealPage không chỉ cung cấp phần mềm trung lập. Công ty này thu thập dữ liệu không công khai từ các chủ nhà, dùng thuật toán để đề xuất mức thuê, khuyến khích họ chấp nhận giá cao hơn và thậm chí thúc đẩy việc giữ căn hộ khỏi thị trường nhằm tránh làm giảm giá. Nếu các cáo buộc được chứng minh, đây sẽ là một trong những vụ án quan trọng nhất về cách thuật toán có thể làm mềm cạnh tranh trong thị trường nhà ở.
Cuộc điều tra bắt đầu từ tiền thuê tăng vọt
Từ năm 2022, câu chuyện bùng lên khi điều tra của ProPublica chỉ ra vai trò của RealPage trong bối cảnh tiền thuê tại Mỹ tăng mạnh sau đại dịch. Mùa xuân năm đó, giá thuê chào mới ở một số nơi tăng tới 18%. Với hàng triệu hộ gia đình, đây không phải biến động thống kê; đây là khoản tiền thêm mỗi tháng, là việc phải chuyển nhà, cắt chi tiêu hoặc rơi vào gánh nặng thuê nhà.
Sau này, các vụ kiện tư nhân cáo buộc RealPage làm việc với ít nhất 21 chủ nhà lớn và nhà đầu tư tổ chức, khoảng 70% các tòa nhà căn hộ đa gia đình và 16 triệu căn trên toàn quốc. Một số bang cũng hành động: Arizona kiện RealPage và các chủ nhà doanh nghiệp, nói rằng phần mềm khiến mức tăng thuê 30% trong hai năm; Washington, D.C. cũng kiện, cho rằng hơn 90% căn trong các tòa nhà lớn tại vùng đô thị Washington-Arlington-Alexandria được định giá bằng phần mềm RealPage. Đỉnh điểm là vụ kiện liên bang. Bộ Tư pháp cáo buộc RealPage vừa tham gia ấn định giá thuê, vừa độc quyền trong thị trường phần mềm quản lý bất động sản thương mại.
Thuật toán hay phòng họp khói thuốc?
Vụ RealPage dễ bị đóng khung như câu chuyện AI: máy móc nuốt dữ liệu, mô hình dự báo giá hay thuật toán thay con người. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là cáo buộc của chính phủ không chỉ dựa trên công nghệ mà còn mô tả cơ chế phối hợp rất con người. Các chủ nhà dùng phần mềm RealPage chia sẻ dữ liệu mật rồi nhận khuyến nghị giá từ cùng một hệ thống. Khi nhân viên quản lý tài sản muốn giảm giá thấp hơn đề xuất, họ phải giải thích bằng văn bản. Nếu lý do không đủ thuyết phục, các “cố vấn định giá” của RealPage có thể can thiệp thậm chí trao đổi với cấp quản lý của chủ nhà. Về bản chất, phần mềm không chỉ gợi ý; nó tạo ra quy trình khiến việc tăng giá trở nên dễ dàng và giảm giá trở nên phiền phức.
Theo Bộ Tư pháp, RealPage tổ chức các cuộc họp nhóm người dùng, nơi các chủ nhà trao đổi thông tin thị trường, chiến lược giá và cách ứng phó trong thời kỳ Covid. Tại cuộc họp năm 2021, chuyên gia kinh tế của RealPage đã khuyến khích nhóm “tập trung vào gia hạn hợp đồng”, “thận trọng với ưu đãi” và “tăng doanh thu, không chỉ tiền thuê cơ bản”. Nếu đúng, thuật toán chỉ là lớp vỏ hiện đại của hành vi cũ: các đối thủ cạnh tranh nhìn vào nhau, ngầm hoặc công khai để cùng giữ giá cao.
Vì sao vụ kiện này quan trọng?
RealPage không bị cáo buộc làm tăng tiền thuê ở mọi nơi. Phần mềm này có ảnh hưởng nhất tại các thành phố có nhiều chủ nhà lớn đủ tiền mua công cụ quản lý phức tạp. Danh sách các khu vực được nhắc tới trải dài từ Atlanta, Austin, Boston, Denver, Houston, Las Vegas, Nashville, Orlando, Phoenix, Seattle, Tampa đến Washington, D.C. Theo đơn kiện, ít nhất 4,8 triệu căn hộ nằm dưới sự kiểm soát trực tiếp của các chủ nhà dùng phần mềm RealPage. RealPage từng nói sản phẩm có thể khiến tiền thuê tăng thêm 2-7% mỗi năm so với bình thường.
Con số tưởng nhỏ, nhưng trong thị trường nhà ở, 2-7% mỗi năm có thể là khác biệt giữa sống được và không sống nổi. Với người thuê không có bằng đại học, tỷ lệ thu nhập dành cho tiền thuê tăng từ 30% năm 2000 lên 42% năm 2017. Khi tiền thuê ăn mòn thu nhập và mọi thứ khác như thực phẩm, y tế, giáo dục, tiết kiệm đều bị kéo xuống theo.
RealPage phản bác ra sao?
RealPage phủ nhận sai phạm. Công ty lập luận việc dùng dữ liệu không công khai để xây dựng và cải thiện mô hình định giá không vi phạm luật chống độc quyền, vì giúp giá phản ánh điều kiện thị trường chính xác hơn. RealPage cũng nói, năm 2017 Bộ Tư pháp từng xem xét mô hình kinh doanh của công ty khi công ty mua đối thủ và không nêu vấn đề. Công ty nhấn mạnh phần mềm không ép chủ nhà chấp nhận khuyến nghị, không tự động đẩy giá lên và không chia sẻ dữ liệu cạnh tranh nếu chưa được ẩn danh. Theo RealPage, nguyên nhân thật sự của tiền thuê cao là thiếu nhà ở, lạm phát, quy định quá mức, lãi suất thế chấp cao và thay đổi trong cách người dân chọn nơi sống. Những yếu tố này không thể bị bỏ qua. Nguồn cung nhà ở vẫn là vấn đề căn bản của nhiều thành phố Mỹ. Song vụ kiện đặt ra điểm khác: ngay cả khi thiếu cung là nguyên nhân lớn, điều này không miễn trừ khả năng các trung gian công nghệ và chủ nhà lớn lợi dụng thị trường căng thẳng để đẩy giá cao hơn mức cạnh tranh bình thường.
AI và quyền lực định giá
Vụ RealPage có thể trở thành án lệ quan trọng cho kỷ nguyên thuật toán. Trong quá khứ, ấn định giá thường gợi hình ảnh các giám đốc ngồi trong phòng kín để bàn bạc. Ngày nay, hệ thống phần mềm có thể làm công việc tương tự: thu thập dữ liệu của nhiều đối thủ, tạo khuyến nghị chung, làm suy yếu động lực giảm giá và khiến thị trường vận hành như có bàn tay vô hình mới.
Câu hỏi lớn không phải là thuật toán có thông minh hay không mà là nó phục vụ cạnh tranh hay thay thế cạnh tranh. Nếu nhiều chủ nhà dùng cùng công cụ định giá, cùng dựa vào dữ liệu của nhau và cùng được khuyến khích giữ giá cao, thị trường có thể mất đi điều quan trọng nhất: sự cạnh tranh thật sự giữa người bán.
Tiền thuê và cuộc chiến chống độc quyền mới
Vụ kiện RealPage nằm trong làn sóng rộng hơn chống lại quyền lực trung gian tại nền kinh tế Mỹ. Chính quyền, một số bang và các nhà lập pháp đang nhìn lại vai trò của các công ty phần mềm, nền tảng dữ liệu và quỹ đầu tư trong việc định giá những hàng hóa thiết yếu. Với người thuê nhà, kết quả vụ kiện sẽ không lập tức làm giảm tiền thuê nhưng lại có thể thay đổi cách thị trường nhà ở được giám sát. Một vài thành phố như San Francisco đã cấm định giá thuê bằng thuật toán mang tính thông đồng; các bang khác đang cân nhắc hướng tương tự. Ở cấp liên bang, các đề xuất cấm dùng phần mềm kiểu RealPage để đặt giá thuê cũng đã xuất hiện.
Vấn đề nhà ở Mỹ vẫn cần thêm nguồn cung. Tuy nhiên, chỉ xây thêm nhà là chưa đủ nếu thị trường bị chi phối bởi những công cụ làm giảm cạnh tranh. Giá thuê cao không phải lúc nào cũng là kết quả tự nhiên của cung cầu. Đôi khi, nó còn là sản phẩm của dữ liệu, phần mềm, quyền lực thị trường và những người biết cách biến sự thiếu nhà ở thành lợi nhuận. Trong thời đại AI, câu hỏi có thể liên quan đến pháp lý: thế lực nào đã khiến nhà đất tăng cao?
shared via thebignewsletter,
