Nước Anh và cuộc khủng hoảng nhà ở bị lãng quên
21/05/26
Không phải thập niên 2020, nước Anh từng chứng kiến giai đoạn giá nhà tăng nhanh nhất lịch sử mà là đầu những năm 1970. Trước đây, chính sách siết tín dụng giúp kìm giá nhà trên giấy tờ, song chỉ bằng cách khiến nhà mới nhỏ, kém chất lượng và khó mua hơn. Bài học từ cuộc khủng hoảng bị lãng quên rất rõ: nếu nguồn cung bị bóp nghẹt, cả nới lỏng tín dụng lẫn siết tài chính đều không thể làm nhà ở trở nên tốt và rẻ hơn.
Khi vấn đề không chỉ nằm ở lãi vay
Cuộc tranh luận về nhà ở thường xoay quanh hai hướng. Một bên cho rằng giá nhà và giá thuê tăng vì xây quá ít nhà ở những nơi người dân muốn sống; bên kia cho rằng nguyên nhân nằm ở phía cầu: tín dụng quá dễ, nhà ở bị “tài chính hóa”, hoặc chính phủ trợ cấp quá nhiều cho sở hữu nhà.
Thập niên 1960 – 1970, nước Anh là thí nghiệm lịch sử hiếm có, vì cả hai cách tiếp cận này đều từng được thử. Đầu tiên, tín dụng thế chấp bị siết lại như hệ quả của nỗ lực bảo vệ đồng bảng. Giá nhà đo được ổn định. Sau này, các hạn chế tín dụng được gỡ bỏ, trong khi trợ cấp cho người mua nhà vẫn tồn tại. Kết quả là giá nhà tăng bùng nổ nhanh nhất lịch sử Anh. Điểm chung của cả hai giai đoạn là nguồn cung nhà ở vẫn bị hạn chế; đây mới là vấn đề gốc.
Trước năm 1947, nhà ở từng phản ứng với nhu cầu
Giữa thế kỷ 20, khi dân số, thu nhập hoặc hoạt động kinh tế tăng ở khu vực, nhà mới thường được xây thêm. Chủ đất có thể xây dựng tương đối tự do, miễn tuân thủ các quy định an toàn. Khi đường sá, đường sắt hoặc ngành công nghiệp mới làm đất đai có giá trị hơn, người ta xây nhà trên đó hoặc tăng mật độ sử dụng đất.
Nhờ vậy, từ năm 1850 đến thập niên 1940, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập ở Anh giảm đều. Đến thập niên 1930, giá nhà trung bình tương đương khoảng 4 – 5 năm thu nhập trung bình. Ngày nay, tỷ lệ này ở Anh khoảng 9 lần.
Sau chiến tranh, hệ thống quy hoạch mới, đặc biệt từ Đạo luật Quy hoạch Đô thị và Nông thôn (1947), khiến việc xây ra ngoài và xây cao trở nên khó hơn. Theo chính phủ, muốn phát triển nhà ở, nhưng các cơ chế buộc địa phương cho xây thêm thường không đủ mạnh, nhất là khi vướng vành đai xanh và phản đối chính trị. Khi cung bị khóa, các nhà hoạch định chính sách ngày càng chuyển sang điều chỉnh cầu.
Cartel thế chấp và tín dụng bị rationing
Trước Thế chiến I, khoảng 90% hộ gia đình Anh thuê nhà. Khi sở hữu nhà đại chúng phát triển sau chiến tranh, thị trường thế chấp chủ yếu do các building societies – hiệp hội cho vay mua nhà kiểu hợp tác xã – kiểm soát, chứ không phải ngân hàng thương mại.
Từ năm 1921, nhờ ưu đãi thuế, các hiệp hội chiếm khoảng 4/5 thị trường thế chấp. Cho đến khi được tự do hóa đầu thập niên 1980, chúng hoạt động gần như cartel: lãi suất tiết kiệm và phần lớn lãi suất thế chấp được ấn định tập trung bởi Hiệp hội Building Societies.
Khác cartel thông thường, họ không giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận, mà giữ lãi suất ổn định để bảo vệ thành viên vay mua nhà. Tuy nhiên, khi lãi suất thị trường tăng, mức lãi cố định quá thấp khiến người gửi tiền rút vốn sang nơi sinh lời hơn. Các hiệp hội thiếu tiền để cho vay, nên thế chấp bị rationing: người đủ điều kiện vẫn phải xếp hàng chờ vay.
Chính phủ bảo vệ đồng bảng, người mua nhà bị kẹt
Từ năm 1964, kinh tế Anh xấu đi, thâm hụt thương mại tăng và chính phủ Harold Wilson phải bảo vệ tỷ giá cố định của đồng bảng trong hệ thống Bretton Woods. Để giảm nhập khẩu và giữ giá đồng bảng, chính phủ cắt chi, tăng thuế, kiểm soát tín dụng và tìm cách kìm lương, giá.
Ngân hàng bị yêu cầu giới hạn cho vay. Building societies gần như bị cấm tăng mạnh lãi suất thế chấp. Kết quả là dòng vốn cho vay mua nhà cạn dần, đúng lúc chính phủ lại tung nhiều ưu đãi thuế cho người sở hữu nhà.
Năm 1963, chính phủ xóa thuế Schedule A đánh trên giá trị thuê quy đổi của nhà ở, song vẫn cho chủ nhà khấu trừ lãi vay thế chấp khỏi thuế thu nhập. Năm 1965, nhà ở chủ sở hữu được miễn thuế lãi vốn. Năm 1967, người thu nhập thấp không đủ thuế để khấu trừ còn nhận trợ cấp thế chấp trực tiếp. Nói cách khác, chính phủ kích cầu sở hữu nhà trong lúc hệ thống tín dụng không có tiền để đáp ứng.
Giá ổn định, nhưng nhà nhỏ và tệ hơn
Nửa cuối thập niên 1960, giá nhà thực tế đo được có vẻ tương đối ổn định. Tuy nhiên, đây là ổn định giả. Vì tín dụng thế chấp khan hiếm, các nhà phát triển xây những căn nhỏ, rẻ và kém tiện nghi để người mua cần khoản vay nhỏ hơn.
Đây là “shrinkflation” của nhà ở: giá không tăng nhiều, song chất lượng giảm.
Lúc này, dữ liệu không đo đầy đủ kích thước và chất lượng nhà. Tuy nhiên, khảo sát của Cooperative Building Society cho thấy khoảng 78,3% nhà mới mua năm 1966 và 77% năm 1970 có diện tích dưới 93 m²; khi tỷ lệ này ở toàn bộ kho nhà hiện hữu là 71%. Nhà mới cũng có ít phòng tiếp khách và ít tiện nghi như tủ lạnh, máy giặt hay thiết bị xử lý rác hơn.
Cuối thập niên, nhiều người cho rằng nhà mới cho người mua tư nhân còn kém hơn nhà hội đồng. Điều này diễn ra khi lương thực tế tăng, chính phủ trợ cấp mua nhà và công nghệ xây dựng tiến bộ. Ở thị trường bình thường, nhà phải lớn và tốt hơn. Ở Anh, chúng nhỏ đi.
Khi tín dụng được mở, giá nhà bùng nổ
Năm 1970, tình thế đảo chiều. Chính phủ mới của Edward Heath bãi bỏ kiểm soát tín dụng trực tiếp. Lãi suất thị trường giảm, building societies lại thu hút được tiền gửi. Các ngân hàng và chính quyền địa phương cũng được cho vay thế chấp nhiều hơn.
Đến năm 1972, Bộ trưởng Tài chính Anthony Barber tung gói kích thích tài khóa lớn, mở đầu “Barber Boom”. Tiền tràn vào thị trường nhà. Từ quý II/1970 đến đỉnh đầu năm 1973, cho vay thế chấp tăng 123%. Năm 1973, 40% tổng số khoản thế chấp đang lưu hành được phê duyệt chỉ trong hai năm trước đó.
Tuy nhiên, nguồn cung vẫn không nhúc nhích đáng kể. Đất được quy hoạch cho phát triển quá ít. Từ năm 1970 – 1973, giá đất được phép xây dựng tăng hơn gấp đôi theo giá thực, trong khi tỷ lệ xây nhà gần như đi ngang.
Kết quả là, từ tháng 9/1971 – 7/1973, giá nhà tăng 70% so với mặt bằng giá chung, mức tăng thực nhanh nhất trong lịch sử Anh.
Nạn đói thế chấp
Năm 1973, kinh tế quá nóng, lạm phát lên 9% và đồng bảng lại chịu áp lực. Chính phủ tăng lãi suất ngân hàng trung ương lên 11,5%; tái áp đặt kiểm soát cho vay. Building societies đối mặt khủng hoảng: người gửi rút tiền vì lãi suất của họ thấp hơn thị trường, còn nếu tăng lãi suất thế chấp, hàng loạt người vay mới có thể vỡ nợ.
Từ quý II/1973 – I/1974, lượng tiền rút khỏi building societies tăng mạnh, trong khi dòng tiền ròng gần như cạn kiệt. Từ đỉnh đầu năm 1973 – quý II/1974, các hiệp hội cho vay giảm hơn một nửa. Giai đoạn được gọi là mortgage famine – nạn đói thế chấp.
Giao dịch nhà đóng băng, giá bắt đầu giảm. Nguy cơ vỡ nợ hàng loạt hiện ra, vì rất nhiều người vừa mua nhà với khoản vay lớn đúng đỉnh thị trường.
Lạm phát cứu người vay, phá nhà xây
Cuộc sụp đổ toàn diện không xảy ra vì hai lý do. Thứ nhất, năm 1974, chính phủ Wilson quay lại nắm quyền và muốn giữ lá phiếu của chủ nhà; hính phủ hỗ trợ building societies bằng các khoản vay và tài trợ lớn, đổi lại họ giữ lãi suất thế chấp ở mức trần 11%.
Thứ hai, lạm phát bùng nổ. Sau cú sốc dầu OPEC và các chính sách lương – giá thất bại, lạm phát Anh đạt đỉnh 24% năm 1975 và duy trì trên 10% trong nhiều năm. Với người vay, lạm phát bất ngờ làm bào mòn giá trị thực của nợ thế chấp. Vì vậy, dù giá nhà thực giảm khoảng 40%, nhiều người không rơi vào vỡ nợ hàng loạt.
Tuy nhiên, các nhà xây dựng không may như vậy. Họ mua đất với giá cao trong giai đoạn bùng nổ, rồi mắc kẹt với nhà không ai vay tiền để mua. Từ năm 1974 – 1977, nhiều công ty phá sản, trong đó có Northern Developments, nhà xây dựng lớn thứ hai nước Anh. Xây dựng tư nhân giảm 1/3 từ mức vốn thấp.
Không có phép màu tài chính thay thế nguồn cung
Bài học của nước Anh thập niên 1960 – 1970 rất thẳng thắn. Siết tín dụng có thể kìm giá nhà đo được, nhưng đổi lại là xếp hàng, ít giao dịch, nhà ở nhỏ và kém hơn. Nới tín dụng và trợ cấp mua nhà có thể giúp người mua vay dễ hơn trong ngắn hạn, nhưng nếu không xây thêm, tiền mới chỉ đẩy giá tài sản lên.
Không có thời kỳ vàng son nào trong câu chuyện này. Cuối thập niên 1960 là khủng hoảng chất lượng và rationing. Đầu thập niên 1970 là bong bóng giá. Giữa thập niên 1970 là nạn đói thế chấp, cứu trợ và lạm phát.
Những công cụ tài chính có thể thay đổi ai được mua nhà, mua lúc nào và với rủi ro ra sao. Tuy nhiên, chúng không thể biến kho nhà khan hiếm thành nhà ở rộng rãi, chất lượng và vừa túi tiền. Muốn nhà tốt và rẻ hơn, trước hết phải xây được nhiều nhà ở những nơi người dân cần sống; và không có con đường tắt nào thay thế nguồn cung.
shared via wip,
