Bất động sản Trung Quốc le lói hy vọng, nhưng bóng tồn kho vẫn quá lớn
22/05/26
 |
| Nhiều gia đình tại Trung Quốc đổ hết tiền tiết kiệm vào các căn hộ từng được xem là con đường an toàn để làm giàu, nhưng rồi lại chứng kiến giá trị của chúng giảm sút. Ảnh: The New York Times |
Sau nhiều năm lao dốc, giá nhà tại một số thành phố lớn của Trung Quốc, đặc biệt là Thượng Hải và Thâm Quyến, bắt đầu nhích lên. Tuy nhiên, đằng sau tín hiệu phục hồi mong manh là thực tế nặng nề: khoảng 90 triệu căn hộ bỏ trống hoặc chưa hoàn thiện, tài sản của tầng lớp trung lưu bị bào mòn và niềm tin vào bất động sản như kênh tích lũy an toàn rạn nứt sâu sắc.
Đáy mới hay chỉ là khoảng lặng?
Cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài của Trung Quốc, thị trường nhiều lần xuất hiện những đoạn nghỉ ngắn. Giá nhà tạm ổn định, giới phân tích hy vọng đáy đã qua, sau đó đà giảm lại tiếp tục. Vì vậy, tín hiệu mới nhất từ các thành phố lớn được theo dõi rất thận trọng.
Theo dữ liệu do UBS và Centaline tổng hợp, từ tháng 2 – 4 giá nhà đã qua sử dụng tại bốn thành phố hạng nhất của Trung Quốc – Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu – tăng khoảng 2%. Mức tăng xuất hiện sau cú giảm sâu 38% kể từ năm 2021.
Với thị trường rơi quá lâu, chỉ cần giá ngừng giảm cũng đủ tạo cảm giác nhẹ nhõm. Tuy nhiên, câu hỏi lớn là: đây có phải điểm đảo chiều thật sự, hay chỉ là đợt hồi ngắn trước khi thị trường tiếp tục đi xuống?
Tài sản của tầng lớp trung lưu bốc hơi
Khủng hoảng nhà ở Trung Quốc không chỉ là câu chuyện của các nhà phát triển bất động sản nợ nần mà đánh thẳng vào bảng cân đối của hàng trăm triệu hộ gia đình.
Nhiều năm, người Trung Quốc xem căn hộ là tài sản an toàn nhất. Không ít gia đình dồn phần lớn tiền tiết kiệm vào nhà, thậm chí mua thêm căn thứ hai như khoản đầu tư. Tuy nhiên, khi giá nhà giảm, niềm tin ấy biến thành cú sốc tài sản.
Trường hợp của Timothy Liu, nhân viên văn phòng tỉnh Hà Nam, cho thấy tâm lý này. Năm 2021, anh bỏ khoảng 76.000 USD mua căn hộ nhỏ ở quê. Từ đó đến nay, giá trị căn hộ giảm gần 1/3. Anh mất việc hai năm trước và khó tìm việc mới trong bối cảnh kinh tế chậm lại, một phần cũng do bất động sản suy yếu.
Liu tự an ủi rằng mình đã trả tiền mặt cho căn hộ khiêm tốn, thay vì vay khoản thế chấp lớn ở thành phố hạng nhất. Tuy nhiên, khoản lỗ đủ khiến anh cảm thấy “làm việc vô ích suốt cả thập kỷ”.
Vì sao cú sốc lan ra toàn nền kinh tế?
Khi giá nhà giảm, người dân cảm thấy nghèo đi. Họ bớt mua ôtô, mỹ phẩm và các hàng hóa không thiết yếu. Tiêu dùng trong nước yếu đi khiến các nhà máy khó bán hàng tại thị trường nội địa. Để bù lại, Trung Quốc đẩy mạnh xuất khẩu, tạo ra thặng dư thương mại lên tới hàng nghìn tỷ USD.
Đây là vòng xoáy nguy hiểm. Bất động sản giảm khiến hộ gia đình thắt chặt chi tiêu. Chi tiêu yếu làm doanh nghiệp khó tăng trưởng. Việc làm khó khăn khiến người dân ít muốn mua nhà.
Khác với Mỹ trong cuộc khủng hoảng nhà đất 2008, hệ thống ngân hàng Trung Quốc ít bị tổn thương hơn vì các ngân hàng thường yêu cầu người mua đặt cọc rất cao. Giá nhà giảm sâu; khoản vay mới lớn hơn giá trị tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, việc ngân hàng không sụp đổ không có nghĩa thị trường đã khỏe; gánh nặng đè lên người sở hữu nhà.
Thượng Hải và Thâm Quyến sáng hơn phần còn lại
Một số nhà phân tích lạc quan cho rằng thị trường tạo đáy ở các đô thị lớn. Thượng Hải và Thâm Quyến đặc biệt được chú ý. Khoảng cách giữa tiền thuê nhà và khoản trả thế chấp vẫn còn, song thu hẹp đáng kể. Thượng Hải cũng nới điều kiện cho người mua vay qua quỹ nhà ở của thành phố, giúp họ tiếp cận các khoản thế chấp rẻ hơn.
Karl Choi, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc đại lục tại Bank of America Global Research, gọi đây gần như đợt cắt giảm lãi suất. Ông dự báo giá tại các thành phố lớn có thể ổn định trong nửa cuối năm nay, rồi phục hồi lan sang các thành phố nhỏ hơn vào năm 2027. Tuy nhiên, sự lạc quan còn xa mới được đồng thuận.
90 triệu căn hộ là bóng đè khổng lồ
Phe hoài nghi nhìn vào con số khó bỏ qua: Trung Quốc còn khoảng 90 triệu căn hộ bỏ trống hoặc chưa hoàn thiện. Đây là lượng tồn kho khổng lồ, đủ sức đè nặng lên giá nhà trong nhiều năm.
Vấn đề càng nghiêm trọng ở các thành phố nhỏ: Bốn thành phố hạng nhất chỉ chiếm khoảng 6% dân số Trung Quốc, trong khi giá ở đây có thể nhích lên nhờ dân nhập cư và chính sách hỗ trợ, nhiều đô thị cấp thấp tiếp tục chịu áp lực lớn.
Vài năm qua, tại Diêm Thành, cách Thượng Hải khoảng 320 km phía bắc, anh Shao cho biết giá bất động sản đã giảm 1/2. Nhiều người địa phương không còn muốn mua nhà ở đây, mà chuyển đến các thành phố phía nam như Tô Châu hoặc Thượng Hải.
Khi các thành phố lớn nới điều kiện mua nhà cho người từ nơi khác, hút thêm nhu cầu khỏi các đô thị nhỏ. Điều này giúp Thượng Hải hay Thâm Quyến, nhưng khiến thị trường ở nhiều nơi khác càng rỗng ruột.
Nhà đầu tư mắc kẹt với căn hộ không người thuê
Đặc điểm riêng của Trung Quốc là tỷ lệ hộ gia đình nắm giữ nhiều nhà rất cao. Các khảo sát cho thấy hộ gia đình Trung Quốc giữ khoảng 3/4 tiền tiết kiệm ở bất động sản. Khoảng 1/4 hộ đô thị sở hữu từ hai căn trở lên, trong khi tỷ lệ này ở Mỹ chỉ khoảng 4%.
Giai đoạn giá nhà tăng, căn hộ thứ hai là biểu tượng của an toàn tài chính; song, khi nguồn cung dư thừa, nhiều chủ nhà không tìm được người thuê. Ngay cả khi có khách thuê, tiền thuê thường thấp hơn nhiều so với khoản trả thế chấp hằng tháng.
Điều này khiến bất động sản từ tài sản sinh lời trở thành gánh nặng thanh khoản. Người sở hữu nhà không muốn bán vì sợ chốt lỗ; song giữ lại cũng không tạo dòng tiền đủ tốt.
Tổn thất có thể bị đánh giá thấp
Khảo sát Tài chính Hộ gia đình Trung Quốc do Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam thực hiện hai năm một lần cho thấy tài sản ròng trung bình của hộ đô thị giảm xuống còn 130.000 USD vào mùa hè năm ngoái, từ mức 163.000 USD hai năm trước.
Ngay cả con số này cũng có thể chưa phản ánh đầy đủ thiệt hại. Nhiều chủ nhà chỉ ước tính căn hộ giảm khoảng 1/5 so với đỉnh; thực tế tại nhiều khu vực có thể nặng hơn.
Nói cách khác, cú sốc bất động sản không chỉ làm mất tiền; mà làm mất niềm tin. Khi tài sản từng được xem là chắc chắn nhất bắt đầu giảm mạnh, người dân mất nhiều năm mới dám chi tiêu và đầu tư trở lại như trước.
Hy vọng có, nhưng phục hồi không nhanh
Thị trường bất động sản Trung Quốc có thể đang tìm thấy điểm tựa đầu tiên ở vài thành phố lớn. Tuy nhiên, vài tháng giá nhích lên chưa đủ để tuyên bố khủng hoảng kết thúc. Tồn kho quá lớn, các thành phố nhỏ suy yếu, niềm tin hộ gia đình bị tổn thương và tài sản trung lưu bị bào mòn vẫn là những lực cản nặng nề.
Điều Bắc Kinh cần không chỉ là kéo giá nhà ở Thượng Hải hay Thâm Quyến lên thêm vài điểm %. Thách thức lớn hơn là xử lý lượng căn hộ dư thừa, hoàn thiện các dự án dở dang, khôi phục niềm tin của người mua và tìm động lực tăng trưởng mới ngoài bất động sản.
Bất động sản từng là cỗ máy tích lũy tài sản của tầng lớp trung lưu Trung Quốc. Sau cú sụp kéo dài lại trở thành lời nhắc: không có tài sản nào chỉ tăng mãi. Hiện nay, những tín hiệu phục hồi đáng chú ý, nhưng để biến chúng thành chu kỳ tăng trưởng lành mạnh, Trung Quốc phải vượt qua cái bóng rất dài của 90 triệu căn hộ chưa có người ở.
shared via nytimes,
