Vì sao Trung Quốc chuộng cao ốc, Mỹ thích chung cư trung tầng?
25/05/26
Nhìn vào các đô thị Trung Quốc và Mỹ, người ta dễ nghĩ khác biệt đến từ văn hóa: người Trung Quốc thích sống trong ốc cao, người Mỹ thích khối nhà thấp, trải ngang. Tuy nhiên, hình dạng đô thị thường không bắt nguồn từ gu thẩm mỹ hay “bản sắc dân tộc”, mà từ văn bản ít ai biết tới: quy hoạch sử dụng đất, quy chuẩn xây dựng, yêu cầu ánh sáng, bãi đỗ xe và vật liệu. Chính luật lệ, hơn là văn hóa, đã tạo ra cao ốc trong công viên Trung Quốc và chung cư 5 tầng tại Mỹ.
Mật độ không chỉ nằm ở chiều cao
Khi bàn về đô thị, nhiều người nhầm chiều cao với mật độ. Tòa cao ốc 30 tầng trông “dày đặc” hơn khối nhà 6 tầng, nhưng chưa chắc chứa nhiều diện tích sàn hơn nếu chỉ chiếm phần nhỏ khu đất.
Thước đo quan trọng hơn là hệ số sử dụng đất, hay FAR. Chỉ số này lấy tổng diện tích sàn của toàn bộ tòa nhà chia cho diện tích khu đất. Nhà 1 tầng phủ kín toàn bộ lô đất có FAR 1,0; nhà 2 tầng chỉ phủ 1/2 lô đất cũng có FAR 1,0.
Điều thú vị là nhiều khu chung cư mới ở Trung Quốc và Mỹ, dù hình dáng rất khác nhau, lại có FAR tương đương. Trung Quốc xây cao ốc cao đặt cách xa nhau trong khuôn viên rộng. Mỹ xây khối trung tầng thấp hơn nhưng phủ đất nhiều hơn. Tuy nhiên, mật độ sàn có thể gần nhau.
Thành phố Mỹ và sự trở lại của chung cư trung tầng
Trước thập niên 1950, nhiều đô thị Mỹ phát triển theo kiểu chia đất thành lưới đường phố, rồi bán các lô hẹp cho từng chủ xây dựng. New York từng phổ biến lô đất rộng gần 8 m, sâu xấp xỉ 30 m; mọc lên các khu nhà tập thể 5 – 6 tầng bằng gạch, phủ gần hết lô đất, chỉ chừa sân sau và giếng trời nhỏ.
Về sau, những khu nhà này bị gắn với quá tải dân số, cháy nổ và vệ sinh kém. Phong trào cải cách nhà ở đầu thế kỷ 20 đòi nhiều ánh sáng, sân rộng và không khí. Lúc này, bệnh lao chưa có kháng sinh hiện đại, càng củng cố niềm tin rằng nắng và gió có thể cứu sức khỏe đô thị.
Từ đây, kiến trúc hiện đại chuộng các tòa nhà đứng riêng, nhiều cửa sổ, ban công và khoảng sân lớn. Các dự án nhà ở công sau Thế chiến II thường mang hình ảnh “cao ốc trong công viên”. Tuy nhiên, mô hình này đắt đỏ để bảo trì, cần thang máy, sân bãi, an ninh và thường thất bại trong các dự án công thiếu vốn.
Cuối thế kỷ 20, phong trào New Urbanism muốn đưa người Mỹ trở lại đô thị, nhưng tránh hình ảnh cao ốc hiện đại. Kết quả là mô hình chung cư trung tầng, trông gần gũi hơn với phố cũ, được ưa chuộng.
Vì sao Mỹ thích “5-over-1”?
Hiện nay, kiểu nhà phổ biến nhất ở Mỹ là 5-over-1: các tầng căn hộ khung gỗ đặt trên tầng bê tông dùng làm bãi đỗ xe hoặc mặt bằng bán lẻ.
Ban đầu, tên gọi này không nói về số tầng, mà về vật liệu: Type V là khung gỗ, đặt trên Type I là bê tông chống cháy. Khung gỗ rẻ hơn bê tông hoặc gạch 20-30%, trong khi tầng bê tông đủ chắc để chứa bãi đỗ xe hoặc không gian thương mại.
Quy chuẩn xây dựng Mỹ cũng khiến các tòa nhỏ khó hiệu quả hơn. International Building Code yêu cầu chung cư hơn 3 tầng hoặc hơn 4 căn mỗi tầng phải có 2 cầu thang. Với tòa nhỏ, cầu thang chiếm quá nhiều diện tích. Với khối nhà lớn hơn, chi phí đó được dàn đều.
Yêu cầu bãi đỗ xe cũng định hình kiến trúc. Phần lớn hộ gia đình Mỹ sở hữu ô tô, nhiều thành phố buộc mỗi căn hộ phải có một hoặc nhiều chỗ đỗ. Vì vậy, tòa nhà phải tích hợp bãi xe, tạo ra podium bê tông bên dưới và căn hộ phía trên.
Mô hình hiệu quả về chi phí, nhưng có nhược điểm: khối nhà ngày càng rộng, nhiều căn chỉ có cửa sổ một hướng, hành lang dài, căn góc méo, phòng ngủ hoặc bếp không cửa sổ, và mặt bằng bán lẻ tầng trệt đôi khi khó cho thuê.
Trung Quốc và mô hình xiaoqu
Trung Quốc lại đi theo hướng khác: xiaoqu, tức tiểu khu. Đây là các khu dân cư rộng 6 – 8 ha, gồm nhiều cao ốc, bao quanh bởi đại lộ lớn, thường có cổng, vườn, cửa hàng tiện ích, trường học và dịch vụ hằng ngày.
Mô hình này có nguồn gốc từ danwei, đơn vị công tác thời kinh tế kế hoạch, chịu ảnh hưởng từ tiểu khu của Liên Xô. Tuy nhiên, tiểu khu hiện đại gắn với đô thị hóa nhanh sau cải cách kinh tế, khi hàng trăm triệu người chuyển từ nông thôn vào thành phố.
Quy định quan trọng định hình tiểu khu là yêu cầu ánh sáng trực tiếp. Nhà ở tại Trung Quốc phải nhận đủ số giờ nắng vào một ngày nhất định trong năm, tùy vùng khí hậu và quy mô thành phố. Ở nhiều thành phố lớn miền Bắc như Bắc Kinh, tiêu chuẩn phổ biến là 2 giờ nắng vào ngày Đại Hàn, khoảng ngày 20/1.
Vì vậy, căn hộ thường quay về hướng nam, còn các tòa phải đặt cách nhau đủ xa để không che nắng tầng thấp. Tòa càng cao, khoảng cách càng lớn. Kết quả là dù cao ốc rất cao, FAR của tiểu khu thường chỉ khoảng 2,0 – 4,0, tương tự nhiều khu trung tầng ở Mỹ.
Luật ánh sáng quan trọng hơn “văn hóa cao ốc”
Người Trung Quốc có truyền thống chuộng nhà quay nam, một phần vì gió lạnh phương bắc và nắng chiều phía tây. Tuy nhiên, nếu chỉ là văn hóa, ta sẽ thấy hình thức tương tự ở Hồng Kông, Macau, Đài Loan hay Singapore. Thực tế, các nơi này có hình thái đô thị khác hẳn, dù chia sẻ nhiều di sản văn hóa Trung Hoa.
Điều quyết định là quy chuẩn. Ở Trung Quốc đại lục, yêu cầu ánh sáng buộc kiến trúc sư xếp nhà theo hàng, chừa khoảng trống lớn và đẩy cao tầng lên để giữ diện tích sàn. Quy định 30% đất dành cho không gian xanh càng củng cố mô hình cao ốc trong công viên.
Chính sách bảo vệ đất nông nghiệp cũng góp phần. Cuối thập niên 1980, Trung Quốc hạn chế chuyển đất nông nghiệp sang đô thị, khiến xây cao trở thành cách tiết kiệm đất. Tuy nhiên, sau cải cách thuế năm 1994, chính quyền địa phương phụ thuộc lớn vào tiền bán quyền sử dụng đất cho nhà phát triển. Vì vậy, Trung Quốc vừa xây lên cao, vừa mở rộng ra ngoài.
Đô thị không phải số phận văn hóa
Bên cạnh tiểu khu, Trung Quốc còn có làng trong phố: các làng nông thôn bị đô thị bao quanh, nơi người dân tự xây nhà cao tầng sát nhau cho lao động nhập cư thuê. Những khu này thường không tuân thủ yêu cầu ánh sáng, có FAR cao hơn nhiều tiểu khu và các tòa sát tới mức được gọi là “nhà bắt tay”.
Điều này càng chứng minh hình thái đô thị không cố định bởi văn hóa. Cùng kiểu xã hội, nhưng khi quy định khác, hình dạng nhà sẽ ở khác.
Bài học từ Trung Quốc và Mỹ là các thành phố hiện đại thường được viết trước trong những văn bản kỹ thuật: quy chuẩn xây dựng, quy hoạch bãi đỗ xe, yêu cầu ánh sáng, giới hạn chiều cao, vật liệu được phép dùng. Muốn đô thị khác đi, không nhất thiết phải thay đổi thị hiếu của hàng triệu người. Đôi khi, chỉ cần sửa những tài liệu tưởng khô khan mà 99% cư dân chưa từng đọc.
shared via wip,
