Cứu phố mua sắm nhờ thu hồi giá trị đất
30/07/26
 |
Bán lẻ tạo giá trị nhưng không giữ được giá trị
Phần lớn sức hấp dẫn của đô thị đến từ bán lẻ: cửa hàng, quán cà phê, nhà hàng, quán bar và các “không gian thứ ba” khiến một khu phố có đời sống riêng. Hayes Valley ở San Francisco hay Williamsburg ở Brooklyn trở nên thú vị không chỉ nhờ đường phố, mà nhờ các cửa hàng, quán rượu, xe taco và quán cà phê đặc sản.
Tuy nhiên, môi trường vận hành bán lẻ hiện đang khó khăn hơn bao giờ hết. Mua sắm trực tuyến tiếp tục giành thị phần, làm việc từ xa làm giảm lượng người qua lại, còn tội phạm liên tục bào mòn biên lợi nhuận vốn đã mỏng. Trong vòng bốn năm, tại một khu mua sắm ở San Francisco, gần một nửa số cửa hàng đóng cửa.
Vấn đề cốt lõi là bán lẻ tạo ra nhiều giá trị hơn phần lợi nhuận thu được. Cửa hàng độc lập, quán cà phê hay nhà hàng thú vị không chỉ kiếm tiền từ hàng hóa bán ra, các địa điểm này còn kéo người đến khu phố, giúp các cửa hàng khác hưởng lợi và khiến nhà ở gần đó tăng giá vì cư dân sống cạnh “nơi đáng đi”. Nói cách khác, phần lớn công sức của các cửa hàng trên Hayes Street cuối cùng được phản ánh trong giá nhà của những chủ sở hữu nhà Victoria trên Fell Street, cách đó hai dãy phố.
Đây là lỗi “rò rỉ giá trị” trong đô thị Mỹ: người tạo giá trị là nhà bán lẻ, người thu phần lớn giá trị lại là chủ đất hoặc chủ nhà. Nếu các cửa hàng đóng cửa, chủ nhà cũng bị thiệt hại vì khu phố kém hấp dẫn hơn. Tuy nhiên hiện chưa có thiết chế đủ tốt để buộc những người hưởng lợi chia sẻ chi phí giữ cho khu phố sống động.
Bài học từ trung tâm thương mại và đường sắt
Sở hữu thống nhất là mô hình lịch sử có thể áp dụng. Khi một phố mua sắm bị chia nhỏ giữa nhiều chủ sở hữu, lợi ích lan tỏa từ các cửa hàng hấp dẫn rò rỉ sang các bên không đóng góp. Trong thập niên 1960–1970, sự thất bại của nhiều phố đi bộ rời rạc mở đường cho trung tâm thương mại và strip mall (dãy cửa hàng ven đường). Chủ sở hữu có thể chọn “cửa hàng neo” như siêu thị hoặc bách hóa, điều phối biển hiệu, an ninh, luồng khách và nhóm cửa hàng phù hợp. Cửa hàng neo thường có lợi nhuận thấp hơn và được tính tiền rẻ hơn, vì giúp kéo khách cho toàn khu và làm giá trị đất tăng.
Khi nhà phát triển sở hữu cả nhà ở lẫn bán lẻ, mô hình này trở nên rất mạnh mẽ. Không chỉ theo tiền thuê, chủ sở hữu có thể chọn người thuê thương mại theo giá trị tiện ích họ tạo ra cho cư dân, rồi thu lại phần giá trị ấy qua giá nhà hoặc tiền thuê căn hộ. Các khu được quy hoạch lớn như Seaside và Celebration ở Florida, hay những dự án có cả nhà ở tại Bay Street Emeryville ở East Bay và Coal Drops Yard ở King’s Cross, London, đều đi theo logic này.
Giao thông công cộng cũng tương tự. Hệ thống giao thông đường sắt đô thị Hong Kong (MTA) mua đất quanh các ga trước khi xây, rồi hưởng giá trị tăng lên nhờ tuyến đường sắt; mô hình “đường sắt cộng bất động sản” giúp hệ thống này thuộc số ít dịch vụ giao thông công cộng có lãi. Nhật Bản đi xa hơn: metro, tram và xe buýt ở Tokyo do tư nhân vận hành, tài trợ hạ tầng thông qua đầu tư vào bất động sản dự kiến tăng giá nhờ chính hạ tầng đó.
Thuế siêu địa phương và định chế mới
Ở những thành phố không có các khu đất lớn thuộc về chủ sở hữu duy nhất, câu hỏi là làm sao tái tạo khả năng thu lại giá trị lan tỏa. Donald Shoup đưa ra gợi ý quy hoạch mật độ lũy tiến: cho phép xây nhiều hơn nếu các lô đất được gom thành khu vực rộng. Lô đất càng lớn, càng dễ “nội hóa” các lợi ích và chi phí lan tỏa.
Hướng đi khác có thể tham khảo là thuế hoặc phí siêu địa phương. Chính quyền địa phương thông thường không thể biết chính xác hành trình lan tỏa của giá trị. Nhưng các thiết chế rất nhỏ, như hiệp hội cư dân, hợp tác xã nhà ở hoặc hiệp hội chung cư, lại có thể làm điều đó. Hiện 2/3 nhà mới ở Mỹ nằm trong các tổ chức hiệp hội cộng đồng, và 30% tổng số nhà Mỹ thuộc mô hình này. Người mua chấp nhận đóng phí hằng năm lên đến hàng nghìn USD và chịu các quy định phiền toái để đổi lại sự an ninh, sạch sẽ, trật tự, hồ bơi hoặc công viên.
các khu cải thiện kinh doanh đưa logic này vào phố thương mại. Doanh nghiệp tự đánh phí hoặc thuế cao hơn để tài trợ cây xanh, cải thiện đường phố, xử lý tội phạm và hành vi gây rối. Nhưng mô hình này chủ yếu thu lại lợi ích giữa các doanh nghiệp, chưa thu phần giá trị lan sang khu vực gần đó. Vì bất động sản nhà ở thường lớn hơn thương mại, mô hình kết hợp giữa cộng đồng cư dân và khu cải thiện kinh doanh có thể là hướng đi đáng chú ý.
Trái phiếu có mục đích đặc biệt (tương tự mô hình từng dùng để tài trợ Cầu Cổng Vàng) cũng là biến thể: cử tri chấp thuận đầu tư hạ tầng, rồi trả bằng thuế bất động sản. Tương tự, cư dân có thể bỏ phiếu thành lập tổ chức khu phố, thu khoản thuế nhỏ để giữ các cửa hàng thú vị tồn tại, làm sạch đường và chăm sóc cây xanh.
Bán lẻ như tài sản chung
Các thành phố hiện đòi hỏi quá nhiều ở bán lẻ. Họ muốn cửa hàng vừa bán hàng, vừa làm điểm hẹn, vừa tạo văn hóa khu phố, nhưng tự trả được tiền thuê. Khi mô hình “bán đồ” suy yếu vì internet, phiên bản bán lẻ như “tài sản chung” hoặc “không gian thứ ba” có thể nổi lên. không gian cộng đồng theo mô hình thành viên ở San Francisco, hoạt động trong một cửa hàng quần áo cũ như “ngôi nhà ngoài ngôi nhà” là ví dụ điển hình.
Những mô hình như vậy có thể sống trong không gian tư nhân, nhưng vẫn không thu hết giá trị lan tỏa chúng tạo ra cho cộng đồng xung quanh. Vì thế, thu hồi giá trị đất không chỉ là kỹ thuật tài chính đô thị, mà còn có thể là cách giúp các khu phố trực tiếp chi trả cho điều người dân thật sự muốn: những con phố có đời sống, cửa hàng đẹp, không gian gặp gỡ và hạ tầng chung được duy trì.
shared via works in progress,
