Washington, D.C đã tránh cơn sốt giá nhà bằng cách nào?
04/09/26
Khi nhà ở đắt hơn chi phí xây dựng
Ở nhiều thành phố giàu có của phương Tây, giá nhà đã vượt xa chi phí xây dựng. Vấn đề nằm ở vật liệu, nhân công, nguồn cung bị siết chặt đúng lúc nhu cầu tăng mạnh. Khi lao động có thu nhập cao đổ về các trung tâm kinh tế tri thức, họ cạnh tranh với cư dân hiện hữu trên lượng nhà ở gần như không tăng đủ nhanh. Kết quả là giá nhà leo thang, người thu nhập thấp và trung bình dần bị đẩy ra xa.
Tại Mỹ, Los Angeles, San Francisco, New York và Boston là những ví dụ nổi bật. Các vùng này có năng suất cao, thu nhập cao, nhưng gặp cả rào cản địa lý lẫn quy định hạn chế xây dựng dày đặc hơn trong khu vực đã phát triển. Ngược lại, Washington, D.C và Seattle làm tốt hơn trong việc hấp thụ nhu cầu mới bằng xây thêm nhà. Cả hai vẫn thiếu nhà, nhưng mức khủng hoảng không nghiêm trọng như các đô thị “siêu sao” khác.
Bài học đáng chú ý nhất đến từ Arlington, Virginia, ngay bên kia sông Potomac.
Chiến lược xây căn hộ quanh giao thông công cộng
Từ thập niên 1970, Arlington chọn cách phát triển theo định hướng giao thông công cộng trước khi tuyến Metro Orange Line đi vào hoạt động. Thay vì mở rộng tràn lan, quận cho phép xây căn hộ và văn phòng dày đặc hơn quanh các ga tàu, đặc biệt tại hành lang Rosslyn, Court House, Clarendon, Virginia Square và Ballston.
Động cơ ban đầu không chỉ là đô thị học, mà là tài khóa. Một báo cáo năm 1957 cho thấy nhà ở đơn lập không tạo đủ nguồn thu để bù chi phí công. Các hộ trong căn hộ đóng góp 25% doanh thu của quận nhưng chỉ tạo 21% chi tiêu, trong khi cư dân nhà đơn lập đóng 48% doanh thu nhưng chiếm 68% chi tiêu. Điều này đi ngược trực giác phổ biến thời đó. Căn hộ không nhất thiết là gánh nặng, trái lại có thể giúp cân bằng ngân sách và giảm áp lực tăng thuế với chủ nhà đơn lập.
Năm 1962, Arlington điều chỉnh quy hoạch để cho phép phát triển nhà cao tầng và văn phòng dọc các trục giao thông chính. Dù chỉ chiếm 0,5% diện tích vùng đô thị Washington, Arlington đã cấp phép hơn 5% số nhà xây mới của toàn vùng trong 20 năm qua.
Mô hình “hồng tâm” và cách tránh phản kháng
Khi quy hoạch Metro, Arlington chọn mô hình “hồng tâm”. Khu đất gần ga nhất được phép xây dày đặc nhất, mật độ giảm dần khi ra xa. Trong bán kính khoảng 400 m quanh ga, nhiều tòa nhà cao hơn 20 tầng đã mọc lên. Các khu dân cư thấp tầng yên tĩnh hơn phần lớn vẫn được giữ lại.
Cách làm này giúp Arlington tránh đối đầu trực diện với phần lớn chủ nhà hiện hữu. Thay vì xóa bỏ quy hoạch nhà đơn lập trên diện rộng, quận tập trung phát triển trên đất thương mại, đất kém hiệu quả hoặc các khu chủ đất có lợi ích tài chính rõ ràng. Một số chủ nhà thậm chí tự vận động để đất được đưa vào vùng quy hoạch dày đặc hơn, rồi bán lại cho nhà phát triển với giá cao gấp nhiều lần.
Tại điểm gần Clarendon Metro, quận còn tạo công viên làm vùng đệm giữa khu xây mới và nhà cũ, như thỏa thuận để giảm phản đối. Chính sách này không hoàn hảo, nhưng nó cho thấy bài toán nhà ở nhiều khi không chỉ là kỹ thuật quy hoạch, mà là thiết kế lợi ích chính trị đủ khéo.
Hiệu quả lan ra toàn vùng
Trong 50 năm, Arlington giữ nguyên số nhà đơn lập khoảng 30.000 căn. Tuy nhiên, các loại nhà ở khác đã tăng hơn gấp đôi, từ khoảng 41.000 lên gần 88.000 đơn vị. Nhờ vậy, dân số quận tăng thêm 60.000 người mà không cần mở rộng diện tích phát triển.
Mô hình này cũng ảnh hưởng đến các khu vực lân cận. Montgomery County ở Maryland tái phát triển Silver Spring theo hướng hỗn hợp, dày đặc hơn. Washington, D.C cho phép xây hàng nghìn căn hộ mới mỗi năm ở các khu công nghiệp cũ như Navy Yard và NoMA. Fairfax County quy hoạch lại Tysons quanh tuyến Silver Line, biến các bãi đỗ xe, trung tâm thương mại và văn phòng ngoại ô thành khu hỗn hợp có hàng nghìn căn hộ.
Kết quả là vùng Washington xây được nhiều nhà hơn hầu hết các vùng đô thị giàu tương tự. Trong 20 năm, nguồn cung nhà ở tại đây tăng hơn gấp đôi vùng Vịnh San Francisco. Từ năm 2012–2018, tiền thuê tại D.C thậm chí tăng chậm hơn lạm phát, điều rất hiếm ở các đô thị lớn của Mỹ.
Bài học và giới hạn
Dù thành công, mô hình Arlington chưa đủ. Vì chỉ một phần nhỏ đất được phép xây căn hộ, nhiều dự án phải là cao tầng, vốn đắt hơn nhiều so với chung cư thấp tầng hoặc nhà phố. Cách này cũng hạn chế lựa chọn cho gia đình có con, nhóm thường cần căn rộng hơn căn hộ nhỏ trong tháp cao tầng.
Gần đây, Arlington đã cho phép xây “nhà ở trung tầng bị thiếu”, tối đa sáu căn trên lô đất trước đây chỉ dành cho nhà đơn lập. Cải cách này không tạo ra lượng nhà lớn như các hành lang Metro, nhưng là bước tiếp theo để mở rộng nguồn cung.
Tăng mật độ quanh giao thông công cộng có thể tạo thêm nhiều nhà, cải thiện ngân sách địa phương, hỗ trợ cửa hàng và dịch vụ, đồng thời giảm áp lực giá nhà. Khi các vùng kinh tế năng suất cao không xây đủ nhà, họ đẩy cư dân ra xa cơ hội tốt nhất. Arlington cho thấy có thể chọn con đường khác: xây nhiều hơn ở đúng nơi, chia sẻ lợi ích đủ khéo và để thêm người sống gần việc làm, tàu điện, trường học và dịch vụ.
shared via worksinprogress,
