Mỹ tăng lãi vay mua nhà, chiến tranh Iran dấy lên lo ngại lạm phát
13/03/26
 |
| Người mua nhà hiện đang phải vật lộn với giá nhà cũng như phí bảo hiểm và thuế bất động sản tăng cao. Ảnh: Will Crooks |
Chỉ vài tuần trước, thị trường nhà ở Mỹ le lói hy vọng khi lãi vay cố định 30 năm tụt xuống dưới mốc 6%. Nhưng chiến tranh Iran kéo kỳ vọng đó trở lại mặt đất. Cú sốc năng lượng làm dấy lên nỗi lo lạm phát, lợi suất trái phiếu chính phủ tăng và triển vọng Fed cắt lãi suất mờ đi kéo lãi vay mua nhà leo trở lại. Trong bối cảnh người mua ngợp vì giá nhà, bảo hiểm và thuế bất động sản, yếu tố này trở thành chốt chặn mới, phủ thêm bất định lên mùa xuân giao dịch.
Lãi suất cố định 30 năm trở lại trên mốc 6%
Freddie Mac cho biết lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm trung bình ở Mỹ tăng lên 6,11% vào thứ Năm, tuần thứ hai liên tiếp đi lên. Cuối tháng 2, lãi suất lần đầu tụt dưới 6% sau nhiều năm – một tín hiệu khiến cả người mua lẫn người bán kỳ vọng thị trường “đóng băng” có thể tan ra đôi chút.
Nhưng rồi, chỉ ít ngày sau, Mỹ và Israel tấn công Iran. Cú sốc địa chính trị lập tức biến thành cú sốc kỳ vọng: năng lượng đắt hơn rủi ro lạm phát cao hơn lãi suất thị trường tăng.
Vì sao chiến tranh làm lãi vay mua nhà tăng?
Lãi vay mua nhà ở Mỹ được “neo” bởi lợi suất trái phiếu chính phủ, đặc biệt là trái phiếu kho bạc 10 năm – một loại lãi suất tham chiếu cho rất nhiều khoản vay dài hạn.
Khi chiến tranh đẩy giá dầu và làm thị trường lo lạm phát dai hơn, nhà đầu tư đòi lợi suất cao hơn để nắm trái phiếu. Kết quả: lợi suất 10 năm tăng lên 4,25%, từ mức dưới 4% trước khi chiến tranh bùng lên. Khi lợi suất tăng, ngân hàng và các tổ chức cho vay phải nâng lãi vay thế chấp để bù chi phí vốn và người mua nhà là người thấy điều đó đầu tiên.
Kèm theo kỳ vọng thay đổi: thị trường giảm dự đoán rằng Fed sẽ sớm cắt lãi suất trong năm nay. Không có “lời hứa hạ lãi” phía trước, lãi vay mua nhà càng khó giảm.
Người mua nhà kiệt sức
Ngay cả khi lãi suất 6,11% thấp hơn đỉnh gần đây 7,8% vào tháng 10/2023, người mua vẫn đang bị “đánh hội đồng” bởi nhiều loại chi phí: giá nhà cao; bảo hiểm tăng; thuế bất động sản tăng và lãi vay vẫn ở mức khiến khoản trả hàng tháng rất nặng.
Hannah Jones (nhà phân tích nghiên cứu kinh tế) nói tâm lý thị trường đang quay về trạng thái bất định: thuế quan, kinh tế, địa chính trị – tất cả làm đường đi phía trước “mờ mịt”.
Vì sao thị trường nhà ở “đóng băng” dai như vậy?
Gốc của sự tắc nghẽn nằm ở thời Covid: lãi suất cực thấp đã kích hoạt cơn sốt mua nhà, đẩy giá lên cao. Đồng thời, hàng triệu chủ nhà tái cấp vốn ở mức lãi dưới 4% – 5%, tạo ra “bẫy lãi suất”: họ ngại bán nhà để rồi phải vay khoản mới với lãi cao hơn nhiều.
Thị trường vì thế thiếu nguồn cung nhà bán ra, trong khi người mua mới bị kẹt vì khoản trả hàng tháng. Một khảo sát NYT/Siena cho thấy đa số người Mỹ cảm thấy sở hữu nhà ngày càng ngoài tầm với. Redfin nói khoảng 1/4 người Mỹ trì hoãn các khoản mua lớn như mua nhà.
Nhà ở trở thành vấn đề chính trị
Nhà ở trở thành chủ đề nóng trong chính trị. Trump từng nêu nhiều ý tưởng: vay 50 năm, cấm Wall Street mua nhà đơn lập hay chỉ đạo Fannie Mae/Freddie Mac mua lượng lớn trái phiếu bảo đảm bằng thế chấp. Nhưng phần lớn chưa thành chính sách cụ thể.
Trong khi đó, Thượng viện vừa thông qua dự luật nhằm tăng nguồn cung nhà ở – được coi là cách bền nhất để hạ giá thông qua giảm rào cản quy định, tạo khuyến khích và bảo tồn nguồn cung hiện hữu. Dù vậy, nguồn cung mới cần thời gian, còn lãi suất thì phản ứng theo từng ngày.
Nới rộng khoảng cách giàu nghèo trong thị trường
Khi chi phí vay cao, nhóm chịu thiệt nặng nhất là người thu nhập thấp và trung bình – vốn phụ thuộc vào vay. Người giàu và nhà đầu tư, ngược lại, có thể trả tiền mặt hoặc vay ít hơn.
Dữ liệu cho thấy nhà đầu tư chiếm 30,2% giao dịch mua nhà năm 2025 – cao hơn nhiều so với đầu thời Covid. Nếu lãi vay tiếp tục nhích lên, khoảng cách này sẽ rộng hơn: người cần vay bị loại khỏi cuộc chơi, người có tiền mặt càng dễ mua.
Fed đứng giữa hai ngã rẽ
Căng thẳng địa chính trị làm giá năng lượng tăng, khiến bài toán lãi suất phức tạp:
- Cắt lãi sớm bị xem là “lỏng tay” với lạm phát
- Giữ lãi cao quá lâu thì bóp nghẹt tiêu dùng và nhà ở
Mốc 6% chỉ là biểu tượng, tâm lý mới là thứ quyết định
Lãi vay 6% không phải ranh giới kỹ thuật, mà là ranh giới tâm lý. Khi lãi suất xuống dưới ngưỡng ấy, thị trường tưởng như nhìn thấy đường thoát. Chiến tranh Iran khiến lợi suất tăng và kỳ vọng cắt lãi giảm, kéo lãi vay bật lên lại – đủ để làm nhiều người mua do dự thêm lần nữa.
Nếu cú sốc năng lượng không sớm hạ nhiệt, nhà ở Mỹ có thể tiếp tục mắc kẹt: giá cao giữ nguyên, nguồn cung không đủ và lãi vay dao động theo địa chính trị – biến số mà người mua nhà không thể kiểm soát.
shared via nytimes,
