New Zealand và cái giá của giấc mơ xây thêm nhà
10/09/26
 |
| Quy hoạch Thống nhất Auckland (Auckland Unitary Plan) khuyến khích phát triển các khu căn hộ dọc theo tuyến xe buýt chính. |
New Zealand từng làm điều mà nhiều nước giàu né tránh: buộc các thành phố xây nhiều nhà hơn. Trong vài năm, nước này nới mạnh quy hoạch, cho phép nhà phố, chung cư thấp tầng và công trình sáu tầng gần trung tâm, trạm giao thông công cộng. Kết quả tại Auckland rất rõ: nguồn cung tăng, giá thuê thấp hơn đáng kể so với kịch bản cũ. Nhưng cải cách nhà ở không chỉ là bài toán kỹ thuật. Khi chính quyền trung ương dùng “cây gậy” ép địa phương xây dựng mà không trao đủ “củ cà rốt” về hạ tầng và lợi ích tài chính, phản ứng chính trị sớm muộn cũng tới.
Nước nhỏ với khủng hoảng nhà ở lớn
New Zealand có một trong những cuộc khủng hoảng nhà ở nghiêm trọng nhất thế giới. Nguyên nhân đến từ chính quyền địa phương có quyền kiểm soát phát triển đô thị, nhưng lại có rất ít động cơ để khuyến khích xây thêm nhà. Từ thập niên 1970, việc xây nhà bị siết chặt. Đến năm 2022, tại Auckland – thành phố lớn nhất nước – tỷ lệ giá nhà trên thu nhập lên tới 10,8 lần, cao hơn cả vùng Đại London với 8,7 lần và New York với 7,1 lần.
Nếu chính phủ trung ương muốn địa phương cho xây thêm nhà, họ có hai cách: khuyến khích hoặc cưỡng chế. Những năm gần đây, New Zealand chọn cách thứ hai nhiều hơn. Cả Công đảng trung tả và Đảng Quốc gia trung hữu đều đồng ý rằng thiếu nhà đã trở thành vấn đề kinh tế cấp bách, nhiều thời điểm họ thậm chí phối hợp để phá thế bế tắc quy hoạch.
Từ Christchurch tới Auckland: khi “cây gậy” có hiệu quả
Năm 2011, bước ngoặt đầu tiên đến sau trận động đất tàn phá Christchurch. Chính phủ khi đó buộc thành phố lập tức cho phép lượng phát triển nhà ở tương đương kế hoạch 30 năm. Trong hoàn cảnh khẩn cấp, “cây gậy” chính trị dễ được chấp nhận hơn: nhiều khu vực bị phá hủy, nhu cầu tái thiết quá rõ, và phần còn lại của đất nước ít lý do phản đối ngoại lệ dành riêng cho Christchurch. Kết quả là đợt bùng nổ nhà ở địa phương; từ 2010-2018, riêng trong các khu dân cư hiện hữu, Christchurch ước tính có thêm 5.400 căn.
Auckland là phép thử lớn hơn. Thành phố vốn thưa, trải rộng, bị giới hạn chiều cao, giới hạn mở rộng đô thị và cả các “hành lang tầm nhìn” để bảo vệ cảnh quan núi lửa. Hành lang nhìn qua trung tâm, E-10, được ước tính chặn khoảng 1,4 tỷ NZD giá trị xây dựng. Năm 2015, trong bối cảnh tắc nghẽn giao thông khiến nền kinh tế mất khoảng 1% GDP, giá nhà tăng vọt và áp lực khí thải giao thông lớn hơn, chính quyền thành phố bắt đầu tính tới tăng mật độ.
Ban đầu, kế hoạch Auckland Unitary Plan vấp phải phản đối mạnh từ các nhóm bảo vệ “tính cách lịch sử” của khu dân cư. Nhưng Hội đồng Điều trần Độc lập và sức ép từ chính phủ trung ương đã kéo tham vọng quay lại. Năm 2016, Auckland thông qua kế hoạch cuối cùng, nới quy hoạch trên 75% đất dân cư, chủ yếu cho phép nhà phố và một số khu chung cư.
Nới quy hoạch thật sự tạo thêm nhà
Sáu năm sau, Auckland trở thành một trong những bằng chứng mạnh nhất cho phe ủng hộ xây thêm nhà. Trong vòng năm năm, giấy phép nhà ở mới gần như tăng gấp đôi. Tính đến năm 2021, theo tỷ lệ hoàn thành lịch sử, điều này tương đương khoảng 21.000 căn nhà bổ sung, tức tăng khoảng 4% tổng số nhà của Auckland. Quan trọng hơn, nhà mới dịch chuyển từ ven đô xa trung tâm vào các khu dân cư hiện hữu, gần hạ tầng giao thông hơn: năm 2015, khoảng 65% giấy phép nằm trong ranh đô thị hiện hữu; đến năm 2020 là 85%. Tỷ trọng giấy phép nhà đơn lập giảm từ 70% xuống dưới một nửa.
Tác động tới khả năng chi trả cũng đáng kể. Giá nhà Auckland vẫn tăng, nhưng chậm hơn phần còn lại của New Zealand. Từ năm 2016, giá thuê tăng chậm hơn trung bình cả nước. Nghiên cứu năm 2023 ước tính sáu năm sau Auckland Unitary Plan, giá thuê nhà ba phòng ngủ thấp hơn 26-33% so với kịch bản nếu không cải cách.
Dù vậy, thành công này không hoàn hảo. Các khu nội đô giàu có, nhiều biệt thự gỗ thấp tầng và “tính cách lịch sử” vẫn được bảo vệ mạnh, khiến phần lớn nguồn cung mới bị đẩy ra xa hơn – dọc hành lang xe buýt hoặc ra các vùng ngoại ô. Những khu được bảo vệ vẫn chiếm 41% đất dân cư trong bán kính năm km quanh trung tâm Auckland, làm tăng chi phí chung cho cả thành phố.
Khi chính phủ tự làm nhà và vấp vào chính quy hoạch
Năm 2017, Công đảng của Jacinda Ardern thắng cử với cam kết giải quyết thiếu nhà. Chính sách biểu tượng là Kiwibuild: hợp tác với nhà phát triển để xây 100.000 căn trong một thập kỷ. Nhưng chương trình nhanh chóng vấp đúng rào cản mà khu vực tư nhân đã gặp: thiếu đất ở được quy hoạch đủ mật độ, thiếu hạ tầng đi kèm. Đến năm 2021, Kiwibuild mới xây được 1.000 căn đầu tiên, trễ hai năm và thiếu 15.000 căn so với cam kết tại thời điểm đó; đến tháng 6/2023, con số báo cáo là 1.700 căn.
Thất bại khiến chính phủ nhìn vấn đề bằng con mắt của nhà phát triển bất động sản: muốn có nhà, trước hết phải có quyền xây. Năm 2020, chính phủ ban hành chính sách buộc các thành phố lớn cho phép công trình ít nhất sáu tầng trong khoảng đi bộ tới trung tâm, nút thương mại và trạm giao thông nhanh; đồng thời bỏ yêu cầu tối thiểu về chỗ đỗ xe.
Nới mật độ toàn quốc
Năm 2021, hai đảng lớn đi xa hơn với Bộ Tiêu chuẩn Nhà ở Mật độ Trung bình. Quy định mới buộc các hội đồng tại năm thành phố lớn cho phép mặc định ba căn nhà, cao tới ba tầng, trên hầu như mọi lô đất dân cư – tức hợp pháp hóa nhà phố và chung cư thấp tầng trên diện rộng, bao phủ ít nhất 57% dân số New Zealand. Nếu giữ nguyên và thực thi đầy đủ, chính sách có thể tạo thêm 48.200-105.000 căn nhà trong thập niên tới, tương đương 2,4-5,3% lượng nhà hiện hữu tại các thành phố lớn.
Song chính vì quá rộng, chính sách tạo ra liên minh phản đối ở khắp ngoại ô. Khác với Christchurch, nơi cải cách gắn với khẩn cấp và khu vực cụ thể, lần này gần như mọi chủ nhà đều có thể thấy mình bị ảnh hưởng. Các hội đồng địa phương trì hoãn, phàn nàn về hạ tầng, trong khi cử tri phản đối tăng mật độ bắt đầu đưa áp lực lên chính trị quốc gia.
Đến năm 2023, Đảng Quốc gia rút ủng hộ, thừa nhận “đã sai” với chính sách mật độ trung bình. Đồng thuận lưỡng đảng – điều từng giúp cải cách vượt qua phản đối địa phương – tan vỡ.
Muốn xây thêm nhà, phải chia lợi ích
Bài học của New Zealand không phải nới quy hoạch thất bại. Ngược lại, Auckland cho thấy nới quy hoạch có thể tạo thêm nhà và giảm áp lực giá thuê. Vấn đề là “cây gậy” từ trung ương chỉ bền khi được dùng đúng mục tiêu, ở khu vực rõ ràng, hoặc đi kèm lợi ích cụ thể cho địa phương.
Ở New Zealand, hội đồng địa phương không được hưởng nhiều doanh thu tự động khi có thêm nhà. Trong khi các nước khác thu thuế theo tỷ lệ cố định trên giá trị bất động sản, hệ thống thuế địa phương của New Zealand chỉ phân bổ gánh nặng trong tổng số thu đã định; nhà mới chủ yếu làm giảm nhẹ phần đóng góp của nhà cũ, chứ không mở ra nguồn thu lớn để đầu tư hạ tầng. Cộng thêm thiếu hụt hạ tầng nghiêm trọng – ước tính trong 30 năm, cần khoảng 31 tỷ NZD/năm – địa phương có lý do để sợ tăng dân số hơn là chào đón nó.
Tương lai cải cách có thể không nằm ở cưỡng chế đơn thuần, mà ở thỏa thuận mới: cho phép xây nhiều hơn, nhưng cũng cho địa phương công cụ thu giá trị đất tăng thêm, phí ùn tắc và nguồn lực hạ tầng để biến tăng trưởng thành lợi ích nhìn thấy được. Nếu chủ nhà ngoại ô có phần được hưởng từ nới quy hoạch, họ có thể từ đối thủ thành người ủng hộ.
So với năm năm trước, New Zealand vẫn đang ở vị thế tốt hơn nhiều. Chính sách sáu tầng gần giao thông công cộng và trung tâm đô thị vẫn được hai đảng ủng hộ, và một khi được thực thi đầy đủ, nó có thể thay đổi sâu sắc các thành phố. Câu chuyện cũng nhắc các nước giàu một điều đơn giản: khủng hoảng nhà ở không chỉ do thiếu đất mà do thiếu hệ thống chính trị biết biến xây thêm nhà thành lợi ích chung, thay vì cuộc chiến giữa người có nhà và người mãi đứng ngoài thị trường.
shared via worksinprogress,
