Tầm nhìn 2030 và canh bạc bất động sản của Ả rập Saudi
26/05/26
Tháng 4/2016, khi Thái tử Mohammed bin Salman công bố Tầm nhìn 2030, kế hoạch này được giới thiệu như chương trình đa dạng hóa kinh tế và cải cách xã hội nhằm đưa Ả rập Saudi thoát khỏi sự phụ thuộc quá lớn vào dầu mỏ. Chương trình đặt mục tiêu mở cửa nền kinh tế, cải tổ thị trường vốn, thu hút đầu tư, phát hành nợ, xây dựng các siêu dự án và biến vương quốc này thành trung tâm kinh tế toàn cầu mới. Chín năm sau, Tầm nhìn 2030 đã tạo ra một số kết quả rõ rệt, tỷ lệ phụ nữ tham gia lực lượng lao động và du lịch vượt mục tiêu ban đầu, Sở Giao dịch Chứng khoán Ả rập Saudi vươn lên nhóm lớn nhất thế giới, kinh tế phi dầu mỏ tăng nhanh hơn khu vực dầu mỏ trong những năm gần đây.
Nhưng phía sau những chỉ dấu tăng trưởng ấy là cuộc tái cấu trúc sâu rộng. Ả rập Saudi đang đặt cược rằng cường quốc dầu mỏ này có thể tự biến mình thành đế chế bất động sản và xây dựng. Dân số chỉ khoảng 30 triệu người, nhưng đến năm 2028, nước này được dự báo có thể sở hữu thị trường xây dựng lớn nhất thế giới. Riêng Neom, siêu dự án ở tỉnh Tabuk bên bờ Biển Đỏ, đã hấp thụ khoảng 20% nguồn cung thép toàn cầu. Chương trình nhà ở đặt mục tiêu đến năm 2030, 70% công dân sở hữu nhà; đến năm 2024, tỷ lệ này được ước tính khoảng 62–65%, tăng mạnh từ mức 47% năm 2016.
Làn sóng xây dựng này phản ánh sự thay đổi nhanh trong quan hệ giữa Ả rập Saudi và thị trường tài chính toàn cầu. Thay vì chỉ xuất khẩu dầu và tái đầu tư nguồn tiền dầu mỏ ra nước ngoài, Riyadh đang kéo nợ, vốn, ngân hàng, nhà thầu, tư vấn và nhà đầu tư quốc tế vào nền kinh tế nội địa. Tầm nhìn 2030 vì vậy trở thành mô hình tích lũy mới dựa trên đất đai, bất động sản, nợ và quyền lực tập trung quanh Thái tử.
Quyền lực tập trung quanh Tầm nhìn 2030
Tầm nhìn 2030 ra đời từ sức ép có thật. Trước khi Mohammed bin Salman vươn lên trung tâm quyền lực, giá dầu biến động mạnh, đặc biệt từ giữa năm 2014. Ngân sách Ả rập Saudi phụ thuộc nghiêm trọng vào Aramco; giai đoạn 2010–2014, đóng góp từ tập đoàn dầu khí này chiếm hơn 90% doanh thu chính phủ. Nếu thâm hụt kéo dài, dự trữ ngoại tệ và tài sản tài chính của vương quốc có thể bị rút xuống nhanh chóng.
Để triển khai Tầm nhìn 2030, nhà nước Ả rập Saudi được tổ chức lại theo hướng thẳng đứng hơn. Các bộ từng là “lãnh địa” của những nhánh hoàng gia khác nhau nay được đặt dưới quyền các nhân vật trung thành với Thái tử. Hai cơ quan quyền lực mới được lập ra là Hội đồng Kinh tế và Phát triển và Hội đồng Chính trị và An ninh. Hội đồng Kinh tế và Phát triển đảm nhận vai trò giám sát Tầm nhìn 2030.
Nhiều vị trí then chốt trong nội các được trao cho các kỹ trị gia có xuất thân từ tài chính quốc tế, ngân hàng đầu tư, tư vấn và thị trường vốn. Hai trụ cột từng có mức độc lập tương đối là Ngân hàng Trung ương Ả rập Saudi và Aramco cũng bị kéo vào dự án mới. Năm 2020, ngân hàng trung ương phải chuyển 80 tỷ USD dự trữ ngoại hối cho Quỹ Đầu tư Công. Aramco cũng bị buộc thực hiện nhiều giao dịch hỗ trợ quỹ này, từ chuyển cổ phần cho quỹ đến phát hành nợ để tạo thanh khoản thông qua cổ tức.
Nhà nước song song và cơn sốt xây dựng
Những cải tổ này tạo ra cấu trúc nhà nước song song, gồm các cơ quan kế hoạch, tài chính, hành chính và doanh nghiệp thương mại chịu trách nhiệm trực tiếp trước Thái tử. Bộ máy này vận hành với sự tham gia mạnh của các công ty tư vấn, chuyên gia tài chính và nhà quản lý dự án nước ngoài. Từ năm 2023, doanh thu ngành tư vấn tại Ả rập Saudi đã vượt 3 tỷ USD/năm.
Quỹ Đầu tư Công giữ vai trò trung tâm trong cấu trúc ấy. Năm 2015, từ quỹ quản lý tài sản thuộc Bộ Tài chính, quỹ này được đưa về dưới quyền Hội đồng Kinh tế và Phát triển và được tái cấu trúc như công ty đầu tư. Các siêu dự án như Neom, Roshn, Red Sea Global, Qiddiya và Diriyah đều nằm trong quỹ đạo của quỹ này. Quỹ còn nắm cổ phần lớn trong nhiều doanh nghiệp xi măng, thép, vật liệu xây dựng, khai khoáng và phát triển bất động sản.
Chương trình nhà ở của Tầm nhìn 2030 đã tạo ra cơn sốt hợp đồng. Năm 2024, các thực thể nhà nước và cận nhà nước trao gần 147 tỷ USD hợp đồng, trong đó năng lượng và xây dựng dẫn đầu. Giá trị các dự án đang ở giai đoạn trước triển khai được ước tính khoảng 770,5 tỷ USD. Giai đoạn 2016–2024, riêng bất động sản, các dự án được đặt hàng đã vượt 164 tỷ USD, cộng thêm 250 tỷ USD trong đường ống. Nếu thực hiện đầy đủ các mục tiêu bất động sản và hạ tầng, tổng hóa đơn có thể lên tới 1.300 tỷ USD.
Bất động sản được bơm bằng nợ
Nguồn vốn cho quá trình này dựa nhiều vào nợ. Bộ Tài chính Ả rập Saudi phát hành hàng chục tỷ USD trái phiếu và trái phiếu Hồi giáo sukuk mỗi năm. Trong các năm 2021 và 2024, Aramco cũng phát hành 12 tỷ USD trái phiếu truyền thống và trái phiếu Hồi giáo, một phần để trả cổ tức cho Quỹ Đầu tư Công. Các công ty phụ trách siêu dự án như Neom được kỳ vọng cũng sẽ tham gia thị trường nợ.
Quỹ Đầu tư Công là bên vay mạnh nhất trong tín dụng tư nhân. Trong các năm 2021 và 2024, quỹ này đã vay 15 tỷ USD từ liên minh quốc tế. Các năm 2018 và 2022, quỹ vay 11 tỷ USD và 17 tỷ USD. Đầu năm 2025, quỹ tiếp tục nhận hạn mức tín dụng Hồi giáo 7 tỷ USD từ 20 ngân hàng quốc tế. Các ngân hàng thương mại Ả rập Saudi cũng phải tăng vay nợ để đáp ứng nhu cầu tín dụng xây dựng và thế chấp, trong bối cảnh tiền gửi tăng chậm hơn nhiều so với nhu cầu vay.
Nhờ vậy, Ả rập Saudi trở thành điểm phát hành nợ USD lớn của thị trường mới nổi. Nửa đầu năm 2024, nước này vượt Trung Quốc để thành nhà phát hành nợ USD lớn nhất trong nhóm thị trường mới nổi. Đến cuối năm, Ả rập Saudi đứng thứ hai, với tăng trưởng phát hành 51% so với cùng kỳ.
Xã hội nhà ở mới và phân hóa tài sản
Chương trình nhà ở giúp tỷ lệ sở hữu nhà của công dân nước này tăng lên, nhưng cũng tạo ra những phân hóa mới. Người đã sở hữu bất động sản tại Riyadh hưởng lợi lớn từ giá thuê và giá tài sản tăng. Ngược lại, nhiều cư dân tại các khu vực bị tái phát triển, như quanh phố cổ Jeddah, mất nhà do các dự án sang trọng. Các nhà phát triển, ngân hàng và gia đình kinh doanh lớn hưởng lợi từ hợp đồng, tín dụng, miễn giảm thuế và lực lượng lao động nhập cư dễ bị tổn thương.
Ở phía cầu, năm 2018, ngân hàng trung ương nâng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản với người mua nhà lần đầu từ 85% lên 90%. Quỹ Phát triển Bất động sản hỗ trợ thuế giá trị gia tăng, tiền trả trước và lãi vay thế chấp. Khoảng 7/10 khoản vay thế chấp đang lưu hành được trợ cấp qua các cơ chế này. Từ năm 2016, tín dụng thế chấp bán lẻ tại các ngân hàng thương mại tăng hơn 600%.
Nợ hộ gia đình tăng mạnh. Với những gia đình mới mua nhà, giá nhà tăng và lãi suất cao, dù được trợ cấp, đẩy tỷ lệ trả nợ trên thu nhập lên mức trung bình khoảng 40%. Trong khi đó, tiết kiệm hộ gia đình rất thấp. Dữ liệu 2018 cho thấy tỷ lệ tiết kiệm bình quân chỉ 1,6% thu nhập khả dụng hằng năm, 45% người Ả rập Saudi không có tiết kiệm.
Vấn đề còn nằm ở sự lệch pha giữa loại nhà được xây và khả năng chi trả thực tế. Ngân sách nhà ở của khoảng 70% công dân thấp hơn giá trung bình căn biệt thự ở Riyadh. Theo IMF, 80% người vay thế chấp bán lẻ là nhân viên chính phủ, trong khi nhà nước theo đuổi giảm biên chế công thông qua đóng băng tuyển dụng và các chương trình thôi việc tự nguyện. Người trẻ vì vậy dễ bị loại khỏi thị trường tài sản đúng lúc nhà ở trở thành thước đo mới của vị thế xã hội.
Tầm nhìn 2030 không xóa bỏ cấu trúc phân tầng cũ giữa công dân Ả rập Saudi và lao động nhập cư, nhưng đang tạo thêm chia rẽ trong chính dân số. Khi việc làm nhà nước và trợ cấp bị thu hẹp, sở hữu tài sản, đặc biệt là nhà ở, ngày càng quyết định vị thế giai cấp. Ả Rập Saudi đang xây mô hình tăng trưởng mới dựa trên công trình, nợ và tài sản, nhưng mô hình này cũng kéo theo sự mờ đục của nhà nước song song, gánh nặng nợ hộ gia đình, phân hóa tài sản và thị trường nhà ở đầy rủi ro, đầu cơ và loại trừ.
shared via phenomenalworld,
