Ả rập Saudi dùng trái phiếu địa ốc để hạ nhiệt cơn sốt nhà ở
03/06/26
Từ nay đến năm 2030, Ả rập Saudi dự kiến phát hành 40 tỷ USD trái phiếu bất động sản, trong nỗ lực mở rộng nguồn vốn cho thị trường nhà ở và giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng. Khi Riyadh siết đầu cơ đất, đánh phí nhà bỏ trống và tăng nguồn cung, vương quốc đang tìm cách đưa thị trường địa ốc từ cơn sốt giá trở lại quỹ đạo cân bằng.
Thị trường cần thêm vốn dài hạn
Ả rập Saudi đang chuẩn bị đưa thị trường bất động sản bước sang giai đoạn tài chính hóa. Majid Al-Hogail, Bộ trưởng Đô thị và Nhà ở cho biết, từ nay đến năm 2030 vương quốc có kế hoạch phát hành trái phiếu bất động sản trên thị trường quốc tế với tổng giá trị lên tới 150 tỷ riyal, tương đương khoảng 40 tỷ USD. Theo kế hoạch, ngay trong năm nay, Riyadh có thể bắt đầu các đợt phát hành hằng năm, với mục tiêu khoảng 20 tỷ riyal. Tuy nhiên, chính phủ đang chờ tình hình địa chính trị ổn định hơn bởi bất ổn khu vực làm tăng chi phí huy động vốn toàn cầu. Đây không chỉ là nghiệp vụ tài chính; nó phản ánh bài toán lớn hơn của Ả rập Saudi: làm sao tài trợ cho thị trường nhà ở đang mở rộng nhanh, trong khi các ngân hàng nội địa đã chịu áp lực thanh khoản vì phải cấp vốn cho hàng loạt siêu dự án thuộc Tầm nhìn 2030.
Bất động sản là một trong những trụ cột quan trọng của kế hoạch chuyển đổi kinh tế Ả rập Saudi. Tuy nhiên, để thị trường này phát triển bền vững, vương quốc cần nhiều hơn ngân sách nhà nước và tín dụng ngân hàng. Trái phiếu và sukuk bất động sản có thể trở thành kênh vốn dài hạn, giúp chia sẻ gánh nặng cho hệ thống tài chính.
Sukuk và tham vọng giảm tải cho ngân hàng
Công cụ được Ả rập Saudi đặt nhiều kỳ vọng là sukuk bất động sản, tức trái phiếu Hồi giáo gắn với tài sản hoặc dòng tiền phù hợp với nguyên tắc tài chính Hồi giáo. Năm ngoái, Saudi Real Estate Refinance Co., công ty tái cấp vốn bất động sản thuộc Quỹ Đầu tư Công Ả rập Saudi đã niêm yết chương trình sukuk quốc tế trị giá 5 tỷ USD trên Sàn giao dịch London. Chương trình đã phát hành 2 tỷ USD sukuk và nhận được nhu cầu cao, gấp sáu lần lượng chào bán. Đây là tín hiệu quan trọng: nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng mua vào câu chuyện nhà ở Ả rập Saudi nếu sản phẩm tài chính đủ minh bạch, quy mô đủ lớn và được hậu thuẫn bởi các định chế nhà nước.
Với Riyadh, thị trường trái phiếu bất động sản có thể làm được ba việc cùng lúc. Thứ nhất, tạo thêm nguồn vốn cho nhà ở. Thứ hai, giúp ngân hàng giảm áp lực cho vay dài hạn. Thứ ba, đặt nền móng cho thị trường thế chấp và tái cấp vốn trưởng thành hơn, tương tự cách nhiều nền kinh tế phát triển đã làm để mở rộng khả năng sở hữu nhà.
Siết đầu cơ, mở nguồn cung
Cùng kế hoạch phát hành trái phiếu, Ả rập Saudi đang hoàn tất một loạt biện pháp nhằm điều tiết thị trường bất động sản. Sau khi áp phí đối với đất chưa phát triển, vương quốc vừa thông qua quy định thực thi đối với phí đánh vào bất động sản bỏ trống, có thể lên tới 5% giá trị tòa nhà. Mục tiêu rất rõ: buộc tài sản nhàn rỗi phải được đưa vào sử dụng, giảm động cơ găm đất và khuyến khích nguồn cung thực chảy vào thị trường. Đây là vấn đề đặc biệt nhạy cảm tại Riyadh, nơi giá nhà và tiền thuê từng tăng nhanh khi thủ đô trở thành trung tâm của làn sóng đầu tư, việc làm, trụ sở doanh nghiệp và dự án quy mô lớn.
Al-Hogail nói các biện pháp bình ổn đã bắt đầu cho kết quả. Số giấy phép xây dựng tại Riyadh tăng lên mức kỷ lục, báo hiệu nguồn cung lớn sẽ gia nhập thị trường. Khi cung vượt cầu, thị trường sẽ tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng mà chính phủ mong muốn. Đây là thay đổi đáng chú ý trong cách Ả rập Saudi quản lý địa ốc. Thay vì để giá đất và kỳ vọng đầu cơ dẫn dắt thị trường, chính phủ dùng công cụ thuế, phí, cấp phép và quy hoạch để kéo thị trường về nhu cầu sử dụng thực.
Riyadh hạ nhiệt
Các số liệu ban đầu cho thấy tác động đã xuất hiện. Theo Abdullah Al-Hammad, Tổng giám đốc Cơ quan Bất động sản Ả rập Saudi, năm ngoái, nguồn cung nhà ở tại Riyadh tăng 30% trong khi giá thuê giảm 15% sau các biện pháp ổn định thị trường. Trước đây, Riyadh bổ sung khoảng 50.000 căn nhà mỗi năm. Với các chính sách mới, con số dự kiến năm 2025 tăng lên 65.000 căn, tức thêm khoảng 15.000 đơn vị. Cùng lúc, chính phủ đóng băng tiền thuê tại Riyadh trong 5 năm, áp phí đất chưa phát triển, thúc đẩy dự án nhà ở quy mô lớn và tạo ưu đãi cho các nhà phát triển trong và ngoài nước. Sự giảm tốc của thị trường cũng được phản ánh qua dữ liệu giá. Chỉ số giá bất động sản cho thấy giá nhà ở giảm quý thứ hai liên tiếp. Giá bất động sản nhà ở giảm 3,6% so với cùng kỳ trong quý I, sau khi giảm 2,2% ở quý trước. Giá đất ở cũng giảm tương tự, cho thấy áp lực không chỉ nằm ở các phân khúc ngoại vi mà lan tới phần ảnh hưởng lớn nhất của toàn bộ mặt bằng giá.
Kể từ quý I/2022, giá biệt thự giảm 6,1%, mức giảm mạnh nhất. Với phân khúc thường giữ giá tốt, đây là dấu hiệu cho thấy cơn nóng bất động sản đang hạ nhiệt bằng chính sách chứ không chỉ bằng tâm lý thị trường.
Từ mua đất sang mua sản phẩm hoàn chỉnh
Theo Al-Hammad, lĩnh vực bất động sản đang chuyển từ giao dịch đất sang mua sản phẩm hoàn chỉnh. Điều này quan trọng vì đất đai, đặc biệt tại các thành phố tăng trưởng nhanh, thường là đối tượng đầu cơ dễ nhất. Khi nhà đầu tư mua đất chờ tăng giá, nguồn cung nhà thực tế không tăng tương ứng khiến giá thuê và giá bán tiếp tục leo thang. Ngược lại, khi dòng tiền chuyển sang sản phẩm cuối cùng – căn hộ, nhà ở, dự án phát triển – thị trường gắn liền với nhu cầu ở thật và khả năng chi trả của hộ gia đình. Đây là hướng Ả rập Saudi muốn thúc đẩy: từ tăng trưởng theo số lượng đất giao dịch sang tăng trưởng dựa trên chất lượng dự án, nguồn cung thực và khả năng tiếp cận nhà ở.
Tỷ lệ tiền thuê trên thu nhập của các hộ gia đình tại Riyadh cũng đã cải thiện, với mức giảm chi phí lên tới 15%. Thành phố đang thu hút dân cư, lao động và doanh nghiệp với tốc độ cao, đây là chỉ báo đáng chú ý. Nhà ở không chỉ là tài sản đầu tư; nó còn là điều kiện để giữ chân người lao động và duy trì sức cạnh tranh đô thị.
Phép thử của Tầm nhìn 2030
Kế hoạch phát hành 40 tỷ USD trái phiếu bất động sản cho thấy Ả rập Saudi bước vào giai đoạn trưởng thành hơn của Tầm nhìn 2030. Sau giai đoạn công bố các siêu dự án và mở rộng hạ tầng, vương quốc phải giải quyết những vấn đề nền tảng hơn: vốn dài hạn, khả năng chi trả, thanh khoản ngân hàng và cân bằng cung cầu. Nếu thành công, thị trường sukuk và trái phiếu bất động sản có thể giúp Ả rập Saudi xây dựng hệ sinh thái tài chính nhà ở hiện đại, giảm phụ thuộc vào ngân hàng và tạo thêm công cụ cho nhà đầu tư quốc tế tham gia. Nếu thất bại, rủi ro sẽ là chi phí vốn cao, nguồn cung lệch pha và áp lực nhà ở quay trở lại khi đô thị hóa tăng tốc. Ả rập Saudi đang cố làm một việc khó: vừa mở rộng thị trường, vừa ghìm đầu cơ; vừa thu hút vốn, vừa giữ nhà ở trong tầm với của người dân; vừa xây dựng các đô thị toàn cầu, vừa tránh để bất động sản trở thành gánh nặng xã hội. Vậy nên, trái phiếu bất động sản không chỉ là câu chuyện huy động 40 tỷ USD mà là phép thử xem vương quốc có thể biến cơn bùng nổ địa ốc thành thị trường bền vững hay không.
shared via arabnews,
