Ả rập Saudi mở cửa bất động sản cho người nước ngoài
03/06/26
Từ năm 2026, Ả rập Saudi sẽ cho phép cá nhân và doanh nghiệp nước ngoài mua bất động sản tại các khu vực được chỉ định. Đây là bước ngoặt lớn với thị trường từng khép kín trong nhiều thập niên, đồng thời là phép thử mới cho tham vọng biến vương quốc dầu mỏ thành điểm đến đầu tư toàn cầu.
Cánh cửa từng đóng chặt
Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Ả rập Saudi là một trong những thị trường lớn nhưng khó tiếp cận nhất Trung Đông đối với người mua quốc tế. Nhà đầu tư nước ngoài có thể nhìn thấy tiềm năng của Riyadh, Jeddah, NEOM hay các đại dự án du lịch ven Biển Đỏ, nhưng quyền sở hữu trực tiếp vẫn bị giới hạn mạnh; song điều này sắp thay đổi.
Khung pháp lý mới có hiệu lực từ năm 2026, cho phép người nước ngoài và công ty nước ngoài mua bất động sản trong các khu vực địa lý được phê duyệt, dưới sự quản lý của Cơ quan Bất động sản Ả rập Saudi, REGA. Thay vì mở toàn bộ lãnh thổ cùng lúc, Riyadh chọn cách triển khai có kiểm soát: nơi nào được mua, loại tài sản nào được sở hữu và quy trình đăng ký ra sao đều sẽ nằm trong hệ thống giám sát mới. Đây không chỉ là cải cách địa ốc mà là một phần của Tầm nhìn 2030, chiến lược nhằm giảm phụ thuộc vào dầu mỏ, hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, nâng cấp hạ tầng và xây dựng các đô thị đủ sức cạnh tranh với Dubai, Singapore hay các trung tâm kinh doanh toàn cầu.
Sở hữu vĩnh viễn và tín hiệu với nhà đầu tư
Điểm đáng chú ý nhất là Ả rập Saudi đang giới thiệu mô hình sở hữu vĩnh viễn, hay freehold, tại một số khu vực được chỉ định. Với mô hình này, người mua không chỉ nắm quyền sử dụng ngắn hạn hoặc giấy phép đầu tư tạm thời, mà có quyền sở hữu tài sản rõ ràng hơn gồm quyền mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê và có thể để lại thừa kế, tùy theo quy định Saudi. Đối với nhà đầu tư quốc tế, đây là khác biệt lớn. Bất động sản chỉ thật sự trở thành tài sản đầu tư dài hạn khi quyền sở hữu đủ chắc chắn, có thể chuyển nhượng và được bảo vệ bởi khung pháp lý minh bạch. Nếu Ả rập Saudi triển khai tốt, cải cách này có thể giúp dòng vốn ngoại nhìn thị trường địa ốc vương quốc theo cách hoàn toàn mới.
Riyadh và Jeddah nhiều khả năng sẽ là hai tâm điểm đầu tiên. Riyadh đang nổi lên như trung tâm kinh doanh, tài chính và trụ sở khu vực của các tập đoàn quốc tế. Các cộng đồng quy hoạch tổng thể, dự án cao cấp và khu đô thị có thương hiệu tại đây có thể thu hút giới chuyên gia, nhà quản lý, doanh nhân và người nước ngoài làm việc dài hạn. Trong khi đó, Jeddah có lợi thế bờ biển, tái phát triển đô thị, hạ tầng du lịch và vai trò cửa ngõ tới Makkah.
Tầm nhìn 2030 cần thị trường địa ốc mới
Ả rập Saudi đang rót hàng trăm tỷ USD vào hạ tầng, hàng không, du lịch, khách sạn và các đại dự án như Diriyah, NEOM, The Red Sea, New Murabba và Qiddiya. Tuy nhiên, những dự án không thể chỉ dựa vào vốn nhà nước và người mua trong nước. Để trở thành các điểm đến toàn cầu, chúng cần nhà đầu tư, cư dân, doanh nghiệp và người tiêu dùng quốc tế.
Mở cửa quyền sở hữu bất động sản là một phần của bài toán. Khi chuyên gia nước ngoài có thể mua nhà tại Riyadh, doanh nhân có thể sở hữu căn hộ gần khu kinh doanh, hay nhà đầu tư có thể nắm tài sản tại dự án ven biển cao cấp, Ả rập Saudi trở nên dễ “ở lại” chứ không chỉ dễ “đến làm việc”.
Điều này cũng gắn với khung Premium Residency, chương trình được thiết kế để thu hút nhà đầu tư, doanh nhân, lao động kỹ năng cao và cá nhân có tài sản lớn. Nếu bất động sản trở thành một phần trong các lộ trình đủ điều kiện cư trú, Ả rập Saudi có thể tạo ra vòng tròn mới: quyền sở hữu nhà hỗ trợ cư trú dài hạn, cư trú dài hạn hỗ trợ tiêu dùng, đầu tư và phát triển đô thị.
Ả rập Saudi không phải Dubai
So sánh với Dubai là điều khó tránh, nhưng Ả rập Saudi không đi lại con đường của Dubai. Dubai có thị trường bất động sản quốc tế trưởng thành, quen thuộc với người mua nước ngoài, nhà môi giới toàn cầu và các dòng vốn đầu cơ lẫn dài hạn. Ả rập Saudi bước vào giai đoạn quốc tế hóa muộn nhưng có quy mô dân số nội địa và nền kinh tế lớn cùng tham vọng tái cấu trúc sâu hơn. Vì lẽ đó, thị trường Saudi có thể không phụ thuộc hoàn toàn vào người mua ngoại. Nhu cầu trong nước, dân số trẻ, đô thị hóa, phát triển hạ tầng và chính sách đưa trụ sở khu vực về Riyadh đều tạo nền tảng riêng. Vốn ngoại sẽ là chất xúc tác, không phải nguồn cầu duy nhất. Đây là lợi thế, nhưng cũng là yêu cầu. Ả rập Saudi phải xây dựng thị trường có chiều sâu, không chỉ những tòa tháp bán cho người mua quốc tế. Nếu muốn cạnh tranh dài hạn, vương quốc cần tiêu chuẩn pháp lý rõ ràng, quy trình giao dịch số hóa, bảo vệ người mua, tài chính thế chấp phát triển và dữ liệu thị trường đáng tin cậy.
Cơ hội lớn, rủi ro không nhỏ
Nhà đầu tư sẽ không thiếu cơ hội. Những dự án có chủ đầu tư uy tín được hậu thuẫn bởi nhà nước nằm trong quy hoạch tổng thể, có thương hiệu quốc tế và gắn với động lực nhu cầu dài hạn nhiều khả năng sẽ nổi bật. Các khu vực có hạ tầng giao thông, trung tâm việc làm, du lịch, khách sạn và dịch vụ hoàn chỉnh sẽ có lợi thế hơn các dự án chỉ bán bằng câu chuyện tương lai. Song rủi ro cũng rõ ràng: quy định còn đang phát triển; danh sách khu vực được mua có thể thay đổi; một số vùng vẫn bị hạn chế. Cơ chế tài chính cho người mua nước ngoài, tiêu chuẩn thẩm định dự án, thuế phí giao dịch và quy trình chuyển nhượng cần thời gian hoàn thiện. Trong thị trường mới mở, không phải dự án nào cũng sẽ tăng giá như kỳ vọng. Vậy nên, nhà đầu tư cần phân biệt giữa cải cách lớn và lợi nhuận chắc chắn. Ả rập Saudi có câu chuyện tăng trưởng hấp dẫn, nhưng chọn sai dự án, sai vị trí hoặc sai cấu trúc pháp lý vẫn có thể khiến vốn bị mắc kẹt.
Bước ngoặt của bất động sản Trung Đông
Việc Ả rập Saudi mở cửa bất động sản cho người nước ngoài là một trong những thay đổi quan trọng nhất của thị trường địa ốc Trung Đông những năm gần đây. Nó cho thấy vương quốc không chỉ muốn xây thành phố mới, mà muốn tạo ra thị trường tài sản có thể hấp thụ vốn toàn cầu. Nếu thành công, Riyadh và Jeddah có thể bước vào bản đồ đầu tư bất động sản quốc tế theo cách sâu hơn, trong khi các đại dự án của Tầm nhìn 2030 có thêm nguồn cầu và tính thanh khoản. Nếu quản lý lỏng lẻo, thị trường có thể đối mặt với đầu cơ, chênh lệch kỳ vọng và rủi ro bong bóng cục bộ.
Ả rập Saudi đang chọn con đường mở cửa có kiểm soát. Đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng phù hợp với thị trường vừa muốn thu hút vốn ngoại, vừa muốn giữ quyền định hình đô thị trong tay nhà nước. Sau nhiều thập niên khép kín, bất động sản Ả rập Saudi bước vào giai đoạn mới. Câu hỏi không còn là người nước ngoài có được mua nhà hay không mà là Ả rập Saudi sẽ biến quyền sở hữu thành thị trường minh bạch, bền vững và đáng tin cậy đến đâu.
shared via propertywire,
