Châu Âu cần học Mỹ cách nhìn khủng hoảng nhà ở
11/06/26
Nhiều thập niên, giá nhà tại châu Âu tăng mạnh, thậm chí nhiều nơi nghiêm trọng hơn Mỹ. Tuy nhiên, trong khi người Mỹ ngày càng nói về thiếu nhà, quy hoạch và chủ nghĩa NIMBY, châu Âu chủ yếu vẫn tranh luận về kiểm soát tiền thuê, nhà ở công và môi trường – ít đụng đến nguyên nhân lớn: các quy định hạn chế xây dựng trong đô thị.
Cuộc khủng hoảng bị gọi sai tên
Các cuộc tranh luận chính sách ở châu Âu thường bị “Mỹ hóa” vì sức ảnh hưởng của mạng xã hội, truyền thông và đời sống học thuật Mỹ. Đôi khi điều này gây hại vì nhiều vấn đề châu Âu không thể đặt vừa khung nhìn của Mỹ. Tuy nhiên, riêng với nhà ở, châu Âu có lẽ cần vay mượn một phần ngôn ngữ từ bên kia Đại Tây Dương. Từ Mỹ, ngày càng có sự đồng thuận rằng nước này thiếu nhà; nguyên nhân lớn nằm ở các quy định sử dụng đất, đặc biệt là zoning, tức phân vùng quy hoạch; và lực cản chính là chủ nghĩa NIMBY – tâm lý “đừng xây trong sân sau nhà tôi” của cư dân hiện hữu, nhất là ở vùng ngoại ô. Phong trào YIMBY, viết tắt của “Yes In My Backyard”, ra đời để phản biện điều này: hãy cho phép xây thêm nhà, tăng mật độ, nới quy định và giảm những nghĩa vụ khiến dự án trở nên quá đắt đỏ để triển khai.
Ở lục địa châu Âu, cuộc tranh luận rất khác. Người dân biết giá nhà cao, nhưng ít khi nói thẳng rằng nguyên nhân là thiếu nguồn cung. Nếu nói đến thiếu cung, họ cũng hiếm khi xem quy hoạch phân vùng và giới hạn mật độ là thủ phạm chính. Các chủ đề quen thuộc hơn là kiểm soát tiền thuê, trưng thu nhà bỏ không, nhà ở xã hội hoặc quy định môi trường. Vấn đề là: khủng hoảng nhà ở châu Âu không hề nhẹ hơn Mỹ mà ngược lại, trong nhiều chỉ dấu còn nặng hơn.
Giá nhà tăng vì đất bị khóa
Thế kỷ XIX và đầu thế kỷ XX, dữ liệu của nhà nghiên cứu Katharina Knoll và các cộng sự cho thấy giá nhà tại châu Âu gần như đi ngang và tăng đều từ sau Thế chiến II. Hiện giá nhà châu Âu cao hơn đáng kể so với Mỹ, nơi giá nhà nhìn chung ổn định hơn trong phần lớn lịch sử hiện đại ngoại trừ một số đô thị đắt đỏ như San Francisco hay Manhattan. Theo Knoll, khoảng 80% mức tăng giá nhà dài hạn có thể được quy cho các hạn chế pháp lý đối với xây dựng. Đây là điểm then chốt. Nhà ở không chỉ đắt vì người dân muốn sống ở thành phố đẹp, giàu hay đông việc làm hơn mà đắt vì hệ thống không cho phép xây đủ nhà tại những nơi người dân muốn sống.
Thành phố có thể phát triển theo hai cách: mở rộng ra ngoài hoặc xây cao, xây dày hơn bên trong. Trong lịch sử, các đô thị thường làm cả hai. Tuy nhiên tại châu Âu, cả hai con đường đều bị hạn chế ở nhiều mức độ khác nhau. Từ thập niên 1950, Anh là ví dụ cực đoan với hệ thống “vành đai xanh”, cấm xây dựng quanh nhiều thành phố. Ngày nay, không ít đô thị Anh về diện tích gần như không lớn hơn nhiều so với năm 1945. Nhiều thành phố châu Âu lục địa cũng có rào cản mở rộng, dù không nghiêm ngặt như Anh. Từ sau chiến tranh, Paris, Rome hay Madrid vẫn mở rộng đáng kể. Tuy nhiên, ngay cả khi mở rộng bị giới hạn, thiếu nhà vẫn có thể được giảm bớt nếu đô thị được phép tăng mật độ. Chính ở điểm này, zoning trở thành vấn đề trung tâm.
Ngoại ô châu Âu cũng bị bảo vệ
Hiểu lầm phổ biến là châu Âu không có ngoại ô thấp tầng kiểu Mỹ. Điều này chỉ đúng một phần. Một số nước Địa Trung Hải như Tây Ban Nha, Italy, Bồ Đào Nha hay Hy Lạp có đô thị đặc hơn, nhiều chung cư hơn. Tuy nhiên, ở Pháp, Đức, Áo, Thụy Sĩ, Ireland, Hà Lan, Bỉ, Scandinavia và nhiều nơi khác, các vùng ngoại ô thấp tầng vẫn rất phổ biến. Những khu này được bảo vệ bằng quy hoạch không khác nhiều về bản chất so với Mỹ. Trớ trêu thay, quy hoạch hiện đại không phải phát minh Mỹ, mà bắt nguồn từ châu Âu, đặc biệt là Đức và Áo-Hung cuối thế kỷ XIX. Đầu thế kỷ XX, Berlin có các khu “biệt thự” được phân vùng để chỉ cho phép nhà hai tầng tách biệt hoặc bán tách biệt. Mục tiêu ban đầu rất rõ: bảo vệ sự yên tĩnh, địa vị và tính tách biệt xã hội của tầng lớp khá giả.
Hơn một thế kỷ sau, nhiều khu như vậy vẫn được bảo vệ bằng ngôn ngữ kỹ thuật hơn, chẳng hạn “khu dân cư có đặc trưng cảnh quan”. Tên gọi thay đổi, logic vẫn vậy: hạn chế xây thêm, giữ mật độ thấp, ngăn khu phố bị biến đổi. Điều này có nghĩa cuộc khủng hoảng nhà ở châu Âu không chỉ đến từ thiếu đất mà còn đến từ cách đất đô thị hiện hữu bị khóa trong các quy tắc bảo tồn mật độ thấp.
NIMBY im lặng vẫn là NIMBY
Ở Mỹ, NIMBY là nhân vật chính trị rõ ràng. Họ xuất hiện trong các buổi điều trần, phản đối chung cư, phản đối nhà giá rẻ, phản đối thay đổi quy hoạch. Ở châu Âu, hình ảnh này mờ nhạt hơn nhiều. Người dân ít khi nói về cư dân ngoại ô chống tăng mật độ, đơn giản vì gần như không có áp lực chính trị đủ lớn để buộc họ phải chống.
Đây là một dạng NIMBY tiềm ẩn. Khi cả hệ thống mặc nhiên chấp nhận ngoại ô thấp tầng không nên thay đổi, cư dân không cần xuống đường. Các chính trị gia, công chức quy hoạch và dư luận đã nhượng bộ từ trước. Không có cuộc chiến, vì một bên đã thắng mà gần như không phải tuyên bố chiến thắng. Trường hợp Anh cho thấy điều này rất rõ. Thập niên 2000, khi chính phủ từng mở nhẹ cánh cửa cho tăng mật độ ngoại ô, cụm từ “garden grabbing” – ám chỉ việc xây nhà trên vườn sau trở thành khẩu hiệu phản đối. Sau khi phe chống phát triển thắng, vấn đề biến mất khỏi nghị sự. Không phải vì mâu thuẫn được giải quyết, mà vì khả năng thay đổi bị đóng lại.
Vì sao châu Âu ít nói về quy hoạch?
Có vài lý do khiến châu Âu ít nhìn vấn đề theo cách Mỹ. Thứ nhất, ngoại ô không giữ vị trí trung tâm trong bản sắc chính trị và văn hóa châu Âu như ở Mỹ. Nhiều tầng lớp tinh hoa châu Âu vẫn sống trong trung tâm thành phố lịch sử. Chẳng hạn Paris có các vùng ngoại ô nhà đơn lập rộng lớn và giàu có, nhưng chúng ít xuất hiện trong văn học, điện ảnh hay tranh luận chính trị hơn nhiều so với suburbia Mỹ. Thứ hai, quy hoạch Mỹ có nguồn gốc chính trị dễ gây tranh cãi hơn, gắn với chủng tộc, loại trừ người nghèo và người da màu khỏi các khu dân cư trắng. Vì vậy, quy hoạch ở Mỹ trở thành vấn đề đạo đức và chính trị nóng. Ở châu Âu, quy hoạch thường được nhìn như vấn đề kỹ thuật, do chuyên gia và chính quyền xử lý. Điều này khiến nó ít bị chất vấn hơn dù tác động phân phối có thể rất lớn.
Tuy nhiên, kỹ thuật không có nghĩa là trung lập. Quy định chỉ cho phép nhà thấp tầng tại khu giàu có cũng là quyết định phân phối: bảo vệ tài sản, sự yên tĩnh và địa vị của người có nhà, đồng thời đẩy người trẻ, người thuê nhà và người thu nhập thấp ra xa hơn.
Bài học Mỹ cho châu Âu
Châu Âu không cần sao chép toàn bộ cuộc tranh luận nhà ở của Mỹ. Mỗi lục địa có lịch sử, mật độ, hệ thống phúc lợi và cấu trúc đô thị khác nhau. Tuy nhiên, châu Âu cần học một điều quan trọng: muốn nhà ở bớt đắt, phải nói thẳng về nguồn cung và quyền xây dựng. Kiểm soát tiền thuê có thể giúp một số người đang thuê nhà. Nhà ở công có thể đóng vai trò quan trọng. Tiêu chuẩn môi trường là cần thiết. Tuy nhiên, nếu thành phố không cho phép xây đủ nhà, mọi chính sách phân phối chỉ là tranh nhau chiếc bánh không phình to. Cuộc khủng hoảng nhà ở châu Âu trở nên nghiêm trọng hơn. Các thành phố không thể chỉ mở rộng ra ngoài mãi, nhất là trong bối cảnh bảo vệ đất nông nghiệp, khí hậu và hạ tầng. Vì vậy, tăng mật độ tại các khu có hạ tầng, việc làm và giao thông công cộng sẽ là con đường không thể né tránh. Nói theo ngôn ngữ YIMBY, câu hỏi không phải là có nên xây thêm nhà hay không mà là ai được quyền sống gần cơ hội, việc làm và trung tâm đô thị. Nếu châu Âu tiếp tục né tránh quy hoạch, họ sẽ tiếp tục gọi sai tên cuộc khủng hoảng.
Đôi khi nhìn vấn đề châu Âu qua lăng kính Mỹ là sai. Tuy nhiên, với nhà ở, chính lăng kính này có thể giúp châu Âu thấy rõ điều họ quen bỏ qua: thành phố đắt đỏ không phải là số phận; nó là kết quả của những quy định có thể thay đổi.
shared via wip,
