Nghịch lý Hồng Kông: Đắt đỏ bậc nhất thế giới nhưng không xây thêm nhà
26/05/26
Hồng Kông có chính quyền mạnh, toàn bộ đất đai thuộc sở hữu nhà nước và giá nhà thuộc nhóm đắt nhất thế giới. Về lý thuyết, nơi này phải có đủ công cụ để giải quyết khủng hoảng nhà ở. Song thực tế lại ngược lại: hàng chục km² đất bị bỏ hoang, kém hiệu quả hoặc dành cho nhà thấp tầng, trong khi người dân chen chúc trong những căn hộ siêu nhỏ. Vấn đề không chỉ là núi non hay thiếu đất, mà là hệ thống quyền tài sản, lợi ích chính trị và luật đất đai khiến phát triển nhà ở bị khóa chặt.
Thành phố đắt đỏ trên vùng đất chưa dùng hết
Hồng Kông thường được xem là nơi “hết đất”. Hình ảnh quen thuộc là những tòa nhà chọc trời chen giữa núi và biển, khiến người ta dễ tin rằng giá nhà cao vì thành phố không còn chỗ để xây.
Tuy nhiên, thực tế phức tạp hơn. Hồng Kông có 1.117 km² đất, trong đó 49 km² là đất nông nghiệp. Năm 2016, theo ước tính của chính quyền, chỉ khoảng 7 km² trong số đó thực sự được canh tác; phần còn lại bỏ hoang. Ngoài ra còn 17 km² đất nâu, gồm bãi chứa ngoài trời, bãi đỗ xe, xưởng sửa xe và cơ sở cảng. Nhiều diện tích đất nông nghiệp và đất nâu thuộc sở hữu của các nhà phát triển bất động sản tư nhân, chờ ngày được chuyển đổi mục đích.
Một phần khác là 34 km² đất dành cho Small House Policy – chính sách cho phép nam cư dân bản địa Hồng Kông xin phép xây nhà nhỏ 3 tầng tại làng gốc. Không phải toàn bộ diện tích này đã được xây dựng. Hơn 1/4 vẫn bỏ trống, giữ lại cho các yêu cầu trong tương lai. Gần 1.000 ha đất ở một trong những thị trường nhà ở đắt nhất thế giới được để dành phòng trường hợp nam cư dân bản địa muốn xây nhà 3 tầng.
Không dừng ở chuyện địa hình
Tổng cộng, Hồng Kông có khoảng 90 km² đất đang sử dụng kém hiệu quả: đất bỏ hoang, đất nâu giá trị thấp hoặc đất dành cho nhà thấp tầng. Con số lớn gấp đôi tổng diện tích đất dùng cho nhà ở, nếu không tính đất thuộc Small House Policy.
Vì sao không xây thêm nhà? Câu trả lời nằm ở chính trị đất đai. Sau khi Hồng Kông được trao trả, đặc khu từng đề xuất chính sách xây 85.000 căn nhà mỗi năm. Tuy nhiên, khủng hoảng tài chính châu Á khiến giá nhà giảm mạnh, và chính sách này bị đổ lỗi, dù không hẳn chính xác. Từ đây, tham vọng xây dựng lớn bị thu hẹp.
Cùng lúc, các nhóm phản đối phát triển thường viện dẫn bảo vệ nông nghiệp, bảo tồn làng quê, quyền của nông dân hoặc môi trường. Dù công viên tự nhiên đã chiếm khoảng 40% diện tích Hồng Kông, chính quyền từng phải lùi bước khi muốn mở rộng bãi chôn lấp thêm chỉ 5 ha vào đất công viên vì áp lực xã hội.
Hồng Kông không phải nền dân chủ đầy đủ; chính quyền có quyền lực lớn, nhưng không dễ vượt qua các liên minh lợi ích quanh đất đai.
Khi nhà nước sở hữu đất nhưng không hành xử như chủ đất
Điểm đặc biệt của Hồng Kông là chính quyền sở hữu 100% đất đai. Từ thời thuộc địa, nhà nước không bán đứt đất mà cấp quyền thuê dài hạn cho nhà phát triển; họ bán lại hoặc cho thuê căn hộ. Trước đây, thời hạn thuê thường là 99 năm; sau trao trả, thường là 50 năm.
Về lý thuyết, điều này cho chính quyền công cụ rất mạnh. Nhà nước có thể thu hồi quyền thuê trước hạn, bồi thường phần còn lại, chuyển đổi mục đích sử dụng rồi cho nhà phát triển thuê lại để xây nhà mật độ cao.
Vấn đề là chính quyền hiếm khi làm vậy. Dù về pháp lý là chủ đất, Hồng Kông thường đối xử với quyền thuê gần tương đương sở hữu vĩnh viễn. Chính quyền coi bảo vệ quyền tài sản là nền tảng của nền kinh tế mở. Hơn nữa, luật chỉ cho phép thu hồi đất vì “mục đích công”, và cách diễn giải hiện nay thường không bao gồm phát triển nhà ở tư nhân.
Khi chính quyền thu hồi đất, tranh chấp pháp lý về mức bồi thường cũng dễ kéo dài. Vì vậy, công cụ tưởng như mạnh lại ít được sử dụng.
Bẫy đàm phán đất đai
Thay vì thu hồi, Hồng Kông dùng cách quen thuộc hơn: chủ đất xin chuyển đổi quy hoạch. Tuy nhiên, sau khi được chuyển đổi, họ phải xin sửa điều khoản thuê đất vì hợp đồng thuê quy định đất được dùng vào việc gì.
Đến đây phát sinh nút thắt lớn: chính quyền thu khoản phí chuyển đổi, tương đương phần giá trị đất tăng thêm sau khi được phép xây dựng. Về nguyên tắc, đây là cách nhà nước thu lại phần giá trị do quy hoạch tạo ra. Tuy nhiên thực tế, việc định giá gây tranh cãi và dẫn đến đàm phán kéo dài.
Đây là tình huống kinh tế học gọi là độc quyền song phương: một bên là chính quyền, người duy nhất có quyền sửa điều khoản thuê; bên kia là chủ đất, người duy nhất có khu đất cụ thể đó. Không bên nào có đối tác thay thế thật sự.
Chủ đất có động cơ hạ thấp giá trị đất để trả phí thấp. Chính quyền có động cơ định giá cao để thu nhiều. Hai bên mặc cả lâu, khiếu nại và kiện tụng. Kết quả là đất có thể nằm im nhiều năm, dù xã hội rất cần nhà ở.
Những nhóm lợi ích giữ nguyên hiện trạng
Về mặt kỹ thuật, cải cách có thể được thiết kế khá đẹp: trọng tài độc lập định giá, đấu giá quyền phát triển, tự khai giá hoặc cơ chế chia sẻ lợi ích. Song vấn đề không chỉ là kỹ thuật.
Hồng Kông có hai nhóm có lợi ích lớn trong hiện trạng: các tài phiệt bất động sản và đại diện cư dân bản địa hưởng Small House Policy. Nhóm thứ nhất có ảnh hưởng kinh tế lớn. Nhóm thứ hai có lập luận về quyền lịch sử, vì quyền xây nhà 3 tầng là lời hứa từ thời Anh năm 1972 và được bảo vệ trong Luật Cơ bản sau trao trả.
Liệu có lối thoát?
Đề xuất đáng chú ý là tạo ra quyền chọn đất cho nhà ở. Chính quyền xác định những khu phù hợp để phát triển nhà ở mật độ cao, như đất nông nghiệp bỏ hoang hoặc đất công nghiệp giá trị thấp, rồi phát hành quyền chọn cho người dân. Nhà phát triển muốn xây sẽ phải mua đủ quyền chọn từ người nắm giữ, bằng tiền hoặc bằng căn hộ trong dự án.
Cách này tạo ra thị trường thay vì mặc cả kín giữa chính quyền và chủ đất. Người nắm quyền chọn có động cơ bán nếu giá hợp lý; nhà phát triển phải cạnh tranh để mua. Lợi ích của phát triển được chia cho người dân, biến họ thành lực lượng ủng hộ xây thêm nhà.
Tinh thần này giống cải cách quyền xây dựng trên không ở New York, nơi các rạp hát Broadway có thể bán quyền xây cao cho chủ đất khác, hoặc cải cách giấy phép taxi ở Dublin, nơi tài xế hiện hữu được cấp thêm giấy phép để bán lại, giúp tăng số taxi mà không đối đầu trực diện với nhóm lợi ích cũ.
Bài học từ con hổ mắc kẹt
Hồng Kông không thiếu đất theo nghĩa tuyệt đối mà thiếu cơ chế chính trị – pháp lý để đưa đất từ trạng thái dùng kém hiệu quả sang nhà ở mật độ cao.
Đây là bài học lớn hơn cho nhiều đô thị đắt đỏ. Khủng hoảng nhà ở hiếm khi chỉ do địa lý; thường đến từ quyền tài sản không rõ ràng, quy hoạch cứng nhắc, nhóm lợi ích có tổ chức và cơ chế đàm phán khiến người hưởng lợi từ phát triển không thể giao dịch hiệu quả với người có quyền chặn phát triển.
Hồng Kông có núi, biển và mật độ cao. Song nghịch lý không nằm ở thiên nhiên; mà nằm ở chỗ thành phố nổi tiếng thực dụng bị trói bởi chính hệ thống đất đai. Muốn xây thêm nhà, Hồng Kông cần thêm đất và cần cách mới để biến lợi ích phát triển thành lợi ích chung, đủ mạnh để phá thế bế tắc kéo dài quá lâu.
shared via wip,
