Lý thuyết nhà ở cho mọi vấn đề của phương Tây
03/08/26
 |
Thiếu nhà ở tại các thành phố phương Tây không chỉ khiến nhiều người không mua nổi nhà, mà còn làm trầm trọng thêm bất bình đẳng, biến đổi khí hậu, tăng trưởng năng suất thấp, béo phì, tỷ lệ sinh giảm và cả sự chia rẽ chính trị. Nguyên nhân xuất phát từ việc quá ít nhà được xây ở những nơi người dân muốn sống và làm việc.
Nhà ở đắt: Vấn đề không chỉ là tiền thuê
Nơi ở quyết định gần như mọi thứ: việc làm, bạn bè, thời gian rảnh, tỷ lệ sinh, sức khỏe và tài sản. Tại nhiều thành phố phát triển, giá nhà mới cao hơn rất xa chi phí xây thêm nhà. Nhu cầu ngày càng tăng vì việc làm tốt hơn, thu nhập cao hơn, tín dụng dễ hơn và lãi suất giảm; tuy nhiên nguồn cung bị chặn bởi quy định xây dựng.
Trong 40 năm qua, giá nhà tăng mạnh. Từ năm 1980, ở vùng đô thị New York, giá nhà trung bình tăng 706%, cao hơn lạm phát Mỹ 376% và cao hơn lương 326%. San Francisco tăng 932%. London tăng hơn 2.100%, tức khoảng 1.500% cao hơn lương. Sydney tăng 1.450%, trong khi lương theo giờ tăng 480%. Ireland tăng khoảng 800%, chủ yếu ở Dublin. Giá nhà ở nhiều nơi hiện cao gấp hai đến bốn lần chi phí xây dựng.
Trái lại, hàng tiêu dùng lâu bền rẻ đi rất nhiều. Năm 1975, một lao động Mỹ trung vị cần 60 giờ làm để mua TV, nhưng đến năm 2013, chỉ cần 7 giờ làm; tủ lạnh giảm từ 65 xuống 20 giờ; máy chạy bộ từ 18 xuống 6 giờ; máy giặt-sấy từ 67 xuống 30 giờ. Ngay cả ô tô cũng “rẻ” hơn ba lần (tính theo số giờ làm so với năm 1964).
Năng suất và đổi mới bị khóa
Nhà đắt khiến người lao động không thể chuyển tới địa điểm năng suất cao. Họ làm việc ở nơi kém phù hợp, trong khi doanh nghiệp ở các đô thị năng động khó tuyển người. Ở Mỹ, mỗi khi quy mô thành phố tăng gấp đôi, năng suất mỗi lao động thường tăng ít nhất 2% (với điều kiện sở hữu lực lượng lao động có kỹ năng và học vấn).
So với Paris thời Haussmann, Barcelona của Gaudí hay London thời Georgian và Victoria. Các thành phố “siêu sao” của Mỹ lại thưa và trải rộng bất thường. Gilles Duranton và Diego Puga ước tính nếu New York cho phép mật độ kiểu lịch sử, giá thuê và giá nhà có thể tiến gần chi phí xây dựng, dân số thành phố ít nhất tăng gấp đôi lên hơn 40 triệu người. Nghiên cứu khác nhận định nếu thành phố New York, San Jose và San Francisco nới quy định xây nhà lên mức hạn chế trung bình toàn quốc, GDP Mỹ sẽ cao hơn 8,9%, tương đương lương trung bình tăng 8.775 USD/năm. Duranton và Puga ước tính chế độ xây dựng dễ hơn có thể nâng thu nhập bình quân khoảng 25%, tức thêm 16.000 USD/người/năm.
Đổi mới cũng bị ảnh hưởng. Vùng Bay Area, gồm Thung lũng Silicon và San Francisco, có 7,5 triệu dân nhưng tạo ra nhiều startup công nghệ định giá trên 1 tỷ USD hơn toàn bộ châu Âu với 750 triệu dân. Năm 2007, 10 thành phố Mỹ tạo 70% bằng sáng chế khoa học máy tính và 79% bằng sáng chế bán dẫn (dù có dưới 10% dân số).
Bất bình đẳng, vùng bị bỏ lại và gia đình nhỏ hơn
Khi nguồn cung nhà bị cố định, tăng trưởng thu nhập chảy vào chủ đất. Thay vì hàng tiêu dùng lâu bền, nhà ở trở thành tài sản khan hiếm giống vàng. Bài viết nhấn mạnh bất bình đẳng tài sản ở phương Tây chủ yếu do bất bình đẳng nhà ở, không chỉ do bất bình đẳng thu nhập.
Nhà đắt gây chậm hội tụ vùng. Năm 1960, một lao công ở Alabama chuyển tới New York có thể kiếm lương cao hơn 84% và vẫn còn thu nhập sau thuê nhà cao hơn 70%. Năm 2010, người đó có thể năng suất hơn 28% và lương cao hơn 28%, nhưng chi phí nhà ở khiến mức sống ròng giảm. Theo Peter Ganong và Daniel Shoag, tốc độ các bang nghèo của Mỹ bắt kịp bang giàu giảm từ khoảng 2%/năm giai đoạn 1880–1980 xuống khoảng 1%/năm sau đó.
Nhà ở cũng ảnh hưởng đến việc sinh con. Một nghiên cứu cho thấy, sau khi kiểm soát các yếu tố khác, giá nhà tăng 10% gắn với mức sinh giảm 1,3%. Riêng tại Anh, chi phí nhà ở tăng giai đoạn 1996–2014 có thể khiến 157.000 trẻ em không được sinh ra.
Sức khỏe, khí hậu và chính trị
Đô thị dày, dẫn đến việc đi bộ và giúp giảm béo phì cùng phát thải. Ở Mỹ, tỷ lệ béo phì tăng từ 10% đầu thập niên 1960 lên 35% hiện nay; Nhật vẫn dưới 5%. Tokyo và Osaka chỉ có 12% và 13% chuyến đi bằng xe cá nhân, so với 85% ở Los Angeles, 77% ở Chicago, 91% ở Houston và 87% ở Phoenix. Tokyo có 38,1 triệu dân trên 8.500 km²; New York metro có 23,7 triệu dân nhưng trải trên 34.500 km².
Bên cạnh đó, khí hậu cũng chịu tác động mạnh. Năm 2018, phát thải tiêu dùng bình quân của người Nhật là 10,3 tấn CO₂, người Mỹ 17,6 tấn, cao hơn 74%. Riêng giao thông năm 2016 là 1,63 tấn ở Nhật so với 5,22 tấn ở Mỹ. Trung tâm các thành phố dày đặc như New York, Philadelphia và London phát thải bình quân thấp hơn nhiều so với vùng ngoại ô trải rộng.
Thiếu nhà có thể là một trong những vấn đề lớn nhất của phương Tây. Giải pháp không nên biến thành cuộc kéo co chính trị, mà cần biến trò chơi tổng bằng 0 thành tổng dương: cho phép từng phố hoặc khu dân cư bỏ phiếu tăng mật độ và hưởng lợi trực tiếp từ giá trị tạo ra. Nếu làm được, phương Tây không chỉ có nhà rẻ hơn, mà còn có việc làm tốt hơn, gia đình lớn, sức khỏe tốt, cộng đồng gắn kết hơn và lý do mới để lạc quan.
works in progress,
