Houston và bài học quy hoạch từ thành phố tưởng như không quy hoạch
21/08/26
Từ biểu tượng đô thị dàn trải đến mật độ mềm
Houston hiếm khi được xem là hình mẫu quy hoạch đất đai. Thành phố lớn nhất Texas thường gắn với hình ảnh đô thị dàn trải, văn hóa xe hơi và trung tâm từng bị bao phủ bởi bãi đỗ xe. Tuy nhiên, trong khoảng 25 năm qua, Houston âm thầm thay đổi. Trung tâm không còn chỉ là bãi đỗ xe khổng lồ. Thành phố dễ đi bộ hơn. Những dãy nhà phố cao, hẹp xuất hiện tại các khu dân cư cũ, gần công viên, nhà hàng, khu giải trí và tuyến đường sắt nhẹ.
Điều đáng chú ý là thay đổi này không đẩy giá nhà lên mức khó tiếp cận như tại New York hay San Francisco. Houston tiếp nhận cư dân mới với quy mô lớn, kinh tế bùng nổ, dân số vùng đô thị tăng từ 2,4 triệu lên 6,7 triệu người, giá nhà và tiền thuê vẫn tương đối thấp. Trong khi nhiều thành phố giàu có bị mắc kẹt giữa thiếu nhà, giá cao và phản đối xây dựng, Houston tạo thêm không gian cho người mới đến mà vẫn giữ được khả năng chi trả.
Bí quyết không chỉ là “không có quy hoạch”
Houston thường được miêu tả là thành phố “không có phân vùng”. Cách nói này đúng một phần, nhưng chưa đủ. Thành phố không có hệ thống phân vùng toàn diện như nhiều đô thị Mỹ, nơi từng lô đất bị quy định chặt được dùng vào mục đích gì. Tuy vậy, Houston vẫn có các quy định về diện tích lô tối thiểu, khoảng lùi công trình, số chỗ đỗ xe và nhiều tiêu chuẩn xây dựng khác. Chính các quy định này từng góp phần tạo ra mô hình nhà thưa, lô lớn và phụ thuộc vào ô tô.
Năm 1998, bước ngoặt đến. Houston giảm diện tích lô tối thiểu trong phạm vi đường vành đai I-610 từ khoảng 465 m² xuống còn khoảng 130 m². Thành phố cũng nới quy định khoảng lùi, từ khoảng 7,6 m xuống có thể chỉ còn 1,5 m. Trước đây, chủ đất có lô khoảng 465 m² thường chỉ xây được một căn nhà. Sau cải cách, họ có thể chia lô và xây ba căn, phục vụ ba gia đình.
Thay vì xét từng hồ sơ chia lô riêng lẻ, chính quyền biến việc này thành quyền mặc định nếu đáp ứng điều kiện. Houston không chống lại nhu cầu thị trường với nhà ở gần trung tâm, mà dùng chính nhu cầu ấy để thúc đẩy tái thiết đô thị, tăng khả năng đi bộ và giảm áp lực môi trường.
Nhà phố Houston và cuộc cách mạng lặng lẽ
Tác động đến rất nhanh. Kiểu phát triển mới xuất hiện, thường được gọi là nhà phố Houston. Các căn nhà này vẫn có thể là nhà riêng, nhưng cao hơn, hẹp hơn, nằm trên lô nhỏ hơn và gần vỉa hè hơn so với nhà ngoại ô truyền thống. Theo ước tính, gần 80.000 căn nhà phố đã được xây nhờ cải cách này, chủ yếu trên đất đã phát triển sẵn và tại các vị trí trung tâm, nơi nhiều thành phố khác rất khó xây thêm nhà.
Một số khu dân cư thay đổi rõ rệt. Rice Military từng gồm nhiều nhà gỗ nhỏ và nhà thấp, nay trở thành khu sôi động, thu hút người trẻ, giới sáng tạo, với khả năng đi bộ tới nhà hàng, quán bar và công viên. Vốn đồng nghĩa với đô thị xe hơi trong trí tưởng tượng của nhiều người, Houston hiện đã cải thiện đáng kể trong các xếp hạng về khả năng đi bộ. Từ chỗ là thành phố lớn duy nhất của Mỹ không có hệ thống đường sắt vào thập niên 1990, Houston nay có ba tuyến đường sắt nhẹ và đang lên kế hoạch thêm hai tuyến.
Quan trọng hơn, nhà ở vẫn rẻ. Năm 2017, giá trung vị của nhà phố Houston ước tính khoảng 313.000 USD, trong khi nhóm 25% rẻ nhất chỉ khoảng 156.000 USD. Người thuê cũng hưởng lợi, với hàng nghìn căn hộ dưới 900 USD/tháng, mức gần như khó tưởng tượng tại nhiều đô thị lớn khác ở Mỹ.
Vì sao cải cách không bị phản đối dữ dội?
Điểm đặc biệt của Houston nằm ở cơ chế cho phép khu dân cư tự rút khỏi cải cách. Thành phố có hệ thống “hạn chế quyền sở hữu”, tức các thỏa thuận tư giữa chủ đất trong khu vực nhỏ, thường được thực thi thông qua hiệp hội chủ nhà. Nếu cư dân trong khu không muốn chia lô nhỏ hoặc xây dày hơn, họ có thể bổ sung hạn chế riêng.
Năm 2001, Houston tạo thêm cơ chế “diện tích lô tối thiểu đặc biệt”. Cư dân chỉ cần thu hút đủ ủng hộ trong khu vực để yêu cầu giữ kích thước lô phổ biến hiện có. Vì vậy, những người phản đối xây dựng mới không cần vận động để chặn cải cách trên toàn thành phố. Họ có công cụ bảo vệ khu của mình, nhưng không kéo cả đô thị vào thế đóng băng.
Cơ chế này có vẻ không công bằng với người thuê, vì chủ nhà có tiếng nói lớn hơn. Tuy nhiên, tại Houston, việc này lại giúp cải cách tồn tại gần ba thập niên. Những khu thật sự muốn giữ nguyên có thể làm vậy, còn phần lớn thành phố vẫn mở cho phát triển. Quan trọng hơn, người muốn hạn chế xây dựng phải tự chịu một phần chi phí của lựa chọn đó. Nếu họ đặt diện tích lô tối thiểu lớn cho cả khu, chính tài sản cũng mất đi quyền được chia nhỏ và có thể giảm giá trị khi bán lại.
Bài học lớn hơn cho các đô thị
Houston cho thấy quy hoạch tốt không nhất thiết là viết ra càng nhiều quy định càng tốt. Điều quan trọng là đặt đúng cấp quyết định, căn chỉnh lợi ích và tạo quy trình rõ ràng. Nếu dự án đáp ứng quy định, Houston có thể phê duyệt nhanh và dự đoán được. Hệ thống này khác với các mô hình tùy nghi, nơi tham vấn kéo dài và quyền phủ quyết chồng chéo khiến nhà ở bị trì hoãn.
Chi tiết đáng chú ý khác là nhiều hạn chế tư tại Houston có thời hạn, thường 25–30 năm. Điều này giúp thành phố tránh tình trạng các quy định cũ tồn tại mãi, dù cư dân, nhu cầu và điều kiện kinh tế đã thay đổi. Ai muốn giữ hạn chế phải chủ động gia hạn, thay vì mặc định áp đặt chúng lên thế hệ sau.
Đô thị dàn trải không phải tất yếu của thị trường. Nó thường là kết quả của chính sách, từ lô tối thiểu lớn, khoảng lùi sâu đến yêu cầu đỗ xe. Khi các rào cản ấy được nới bỏ, ngay cả Houston cũng có thể tạo ra mật độ mềm, nhà ở dễ tiếp cận và khu phố đáng sống hơn.
Mô hình này không hoàn hảo vì vẫn trao nhiều quyền cho chủ nhà và không phân bổ gánh nặng một cách lý tưởng. Tuy nhiên, mô hình chứng minh thực tế: chính sách khả thi, được chấp nhận và tạo thêm nhà ở vẫn tốt hơn chính sách hoàn hảo trên giấy nhưng không bao giờ vượt qua được phản đối.
shared via worksinprogress,
