“Đại hạ mật độ”: vì sao các đô thị phương Tây tự khóa nguồn cung nhà ở?
30/06/26
 |
Từng có thời, ở hầu hết các thành phố châu Âu lục địa, người ta có thể xây nhà từ 5–10 tầng gần như ở bất cứ đâu. Tại Đế quốc Anh và Mỹ, chính quyền thường thậm chí không đặt giới hạn chiều cao. Nhưng chỉ trong nửa thế kỷ, quyền tự do xây dựng ấy gần như biến mất trên khắp phương Tây. Tác giả gọi quá trình này là “Great Downzoning” (đại hạ mật độ) và xem đây là nguyên nhân chính gây thiếu nhà ở tại các đô thị lớn phương Tây, kéo theo hệ lụy về y tế, lập gia đình, môi trường và tăng trưởng. Một nghiên cứu ước tính nếu gỡ bỏ các hạn chế này, GDP Mỹ có thể tăng 25%.
Không chỉ là ý thức hệ chống đô thị
Lời giải thích quen thuộc nhận định các nhà quy hoạch, quan chức và giới trí thức thời đó tin mật độ đô thị là độc hại, mất vệ sinh và rối loạn. Quan điểm này có cơ sở. Đầu thế kỷ 20, nhiều tên tuổi lớn trong kiến trúc và quy hoạch lên án thành phố thế kỷ 19 là sản phẩm méo mó của đầu cơ và ô nhiễm. Các nhà quy hoạch thường xem “12 căn nhà trên/mẫu Anh” (30 căn/ha) là ngưỡng hợp lý. Ở Anh, Raymond Unwin quảng bá khẩu hiệu “12 nhà trên/mẫu Anh”; trong cuốn sách nổi tiếng Garden Cities of Tomorrow (thành phố vườn của ngày mai), Ebenezer Howard cũng dùng chuẩn này. Sau đó, Mỹ gắn hỗ trợ thế chấp liên bang với mật độ khoảng 10–20 căn/ha.
Nhưng nếu chỉ do ý thức hệ chống mật độ, lịch sử sẽ khó giải thích hơn. Quy định hạ mật độ rất thành công ở các vùng ngoại ô hiện hữu, nơi nó bảo vệ giá trị tài sản của chủ nhà bằng việc ngăn chung cư, chia nhỏ nhà ở hay hoạt động thương mại “không mong muốn”. Ngược lại, khi áp dụng cho đất mới phát triển, đặc biệt ở Nam Âu, quy định này thường thất bại vì làm giảm mạnh giá trị đất và gặp phản kháng quyết liệt từ địa chủ.
Lợi ích tài sản là động lực mạnh
“Đại hạ mật độ” chủ yếu được thúc đẩy bởi lợi ích vật chất của chủ sở hữu nhà, không phải chỉ bởi tư tưởng quy hoạch. Từ thế kỷ 19, tại Anh, Mỹ, Đức, Áo-Hung và một phần nước Pháp, các khu ngoại ô quy hoạch sẵn phát triển mạnh. Nhà phát triển bán căn nhà và cả “hàng hóa khu phố”: yên tĩnh, cây xanh, vườn riêng, tính biệt lập xã hội và đôi khi cả đồng nhất chủng tộc.
Nhằm bảo vệ các giá trị ấy, họ áp đặt các khế ước hạn chế xây dựng, cấm mục đích phi nhà ở, cấm chia nhà thành căn hộ nhỏ, đặt giá bán tối thiểu và giới hạn mật độ. Tại Grunewald, ngoại ô thượng lưu của Berlin, nhà không được cao quá ba tầng, phải có khoảng lùi 4m và khoảng cách 8m giữa các công trình. Nhưng khế ước tư nhân yếu: tòa án thực thi không nhất quán, điều khoản không thể sửa ngược, chi phí kiện tụng cao. Ngày nay ở Anh, một vụ việc đơn giản tốn ít nhất 33.000 USD; vụ phức tạp có thể tốn gần 80.000 USD.
Vì vậy, quy hoạch công ra đời như công cụ mạnh hơn. Năm 1891, bộ quy hoạch Frankfurt tạo cảm hứng cho các thành phố Trung Âu. Đến năm 1914, mọi thành phố Đức đều có quy hoạch phân khu, nhiều nơi liên tục siết mật độ. Năm 1901, mô hình lan sang Hà Lan; năm 1919 lan sang Nhật; năm 1928 sang Ba Lan; trong thập niên 1940, phổ biến ở Mỹ, Canada, cùng Australia. Anh và Pháp đi muộn hơn, trong thập niên 1940 ở các quốc gia này mới xuất hiện hệ thống toàn quốc vững chắc. Đến thập niên 1950, “đại hạ mật độ” về cơ bản được định hình.
Vì sao cải cách khó, nhưng không bất khả thi
Từ thập niên 1960, giới quy hoạch phương Tây bắt đầu quay lại ủng hộ mật độ. Tại Anh, từ năm 1999 với báo cáo Towards an Urban Renaissance (hướng tới cuộc phục hưng đô thị) đến năm 2012 với Khung Chính sách Quy hoạch Quốc gia, mật độ được ca ngợi rộng rãi. Dân số trung tâm Manchester tăng từ dưới 1.000 người năm 1990 lên khoảng 100.000 người hiện nay. Nhưng phần lớn tăng trưởng này diễn ra ở đất công nghiệp, thương mại cũ hoặc nhà ở xã hội, không phải trong các ngoại ô.
Điều đó cho thấy tranh luận nguyên tắc chưa đủ. Các chủ nhà ngoại ô vẫn là khối lợi ích chính trị rất mạnh. Tuy nhiên, tại những thành phố thiếu nhà nghiêm trọng, phép tính đang đổi chiều. Khi giá sàn nhà vượt xa chi phí xây dựng, quyền được xây thêm tầng trở nên có giá trị hơn phần “yên tĩnh” bị mất đi. Ở South Tottenham, London, cư dân thuyết phục hội đồng cho phép tăng gấp đôi chiều cao nhà kéo theo giá trị bất động sản lập tức tăng. Tại Hàn Quốc, nhiều khu phố bỏ phiếu ủng hộ tăng quyền phát triển; ở Israel, cư dân chung cư có thể bỏ phiếu nâng mật độ tòa nhà, và cơ chế này hiện tạo ra một nửa nguồn cung nhà mới.
Bài học chính trị vì thế khá rõ: muốn đảo ngược “đại hạ mật độ”, không chỉ cần thắng trong tranh luận về lợi ích công cộng. Cần thiết kế cải cách sao cho chủ nhà nhìn thấy lợi ích tài sản của bản thân. Ở các đô thị lớn phương Tây, nhiều chủ sở hữu có thể đang ngồi trên mỏ vàng có giá trị khổng lồ mà không nhận ra.
shared works in progress,
