Làm chủ nhà nên dễ, làm địa chủ nên khó
07/08/26
Từ Nghị quyết 21 đến Singapore, Trung Quốc và Úc… câu hỏi lớn không chỉ là chung cư có thời hạn bao lâu, mà là Việt Nam có đủ minh bạch để biến nhà ở thành nền tảng an cư thay vì cỗ máy đầu cơ đất.
Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, thay thế Nghị quyết 18-NQ/TW. Nghị quyết 21 mở ra câu hỏi rất lớn cho thị trường nhà ở Việt Nam. Với chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được quy định theo niên hạn xây dựng công trình. Khi hết thời hạn, chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định.
Đây không phải câu chuyện kỹ thuật của Luật Đất đai hay Luật Nhà ở. Đây là câu chuyện về cách xã hội định nghĩa tài sản quan trọng nhất của phần lớn hộ gia đình đô thị.
Trong nhiều năm, căn hộ chung cư tại Việt Nam được mua bán bằng tâm lý gần giống nhà đất: mua để ở, giữ tài sản, truyền lại, và kỳ vọng tăng giá. Tuy nhiên, công trình bê tông không vĩnh viễn. Thang máy, kết cấu, hệ thống phòng cháy, tầng hầm, đường ống, mặt ngoài, quỹ bảo trì và năng lực quản trị tòa nhà đều có vòng đời. Điểm mới của Nghị quyết 21 là đưa sự thật ấy vào chính sách.
Singapore: Nhà ở không phải cỗ máy đầu cơ đất
Trong cuốn The Land Trap, tác giả Mike Bird dùng Singapore như trường hợp phản chứng mạnh nhất cho bẫy đất đai. Cùng là đô thị thương mại-tài chính chật hẹp, cùng thừa hưởng di sản pháp lý Anh, cùng có sức hút vốn quốc tế, nhưng Singapore không để đất biến thành cỗ máy đầu cơ bóp nghẹt nền kinh tế.
Singapore làm điều ngược lại. Nhà nước nắm phần lớn đất, xây hệ thống HDB (Housing & Development Board – Cục Nhà ở và Phát triển, thành lập năm 1960), bán căn hộ cho người dân theo quyền giữ tài sản thuê (lease-hold) 99 năm, dùng CPF (Central Provident Fund – Quỹ Phòng xa Trung ương) để hỗ trợ tài chính, hạn chế đầu cơ nhiều nhà và đặt nhà ở vào trung tâm khế ước quốc gia.
Kết quả rất đặc biệt. Gần 90% hộ cư dân sống trong nhà do mình sở hữu; phần lớn dân số sống trong HDB; giá nhà tính theo thu nhập rất thấp so với trung tâm tài chính toàn cầu. Người mua căn đầu tiên được hỗ trợ. Người muốn tích lũy nhiều nhà phải chịu thuế và ràng buộc. Người nước ngoài không dễ bước vào hệ thống nhà công. HDB có thời hạn 99 năm, nhưng không bị bỏ mặc cho đến ngày cuối. Nhà được nâng cấp ở các mốc khoảng 30 năm, rồi 60-70 năm. Chương trình VERS (Voluntary Early Redevelopment Scheme – Kế hoạch Tái phát triển Sớm Tự nguyện) dự kiến cho phép cư dân bỏ phiếu để chính phủ mua lại sớm và tái phát triển khi căn hộ đi vào giai đoạn cuối vòng đời.
Trung Quốc: Sự mơ hồ làm tê liệt giao dịch
Trung Quốc tách quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Nhà có thể thuộc sở hữu cá nhân, nhưng đất đô thị thuộc nhà nước; đất ở thường có thời hạn tối đa 70 năm.
Vấn đề chỉ nảy sinh khi một số địa phương từng cấp quyền sử dụng đất ngắn hơn, chỉ 20 hoặc 40 năm. Năm 2016, tại Ôn Châu, một số lô đất 20 năm chuẩn bị hết hạn. Khi địa phương đề xuất tính phí gia hạn lên tới 1/3 giá trị căn nhà, phản ứng xã hội lập tức bùng lên. Giao dịch bất động sản tê liệt vì không ai biết tài sản mình mua sẽ được xử lý ra sao.
Sau đó, chính quyền trung ương phải đưa ra phương án tạm thời, gồm không phải xin gia hạn, không thu phí, giao dịch vẫn diễn ra bình thường. Song đến nay, cách tính phí, miễn giảm phí và cơ chế gia hạn đầy đủ vẫn còn trong quá trình hoàn thiện.
Tài sản có hạn vẫn có thể giao dịch. Tài sản mơ hồ khó có thanh khoản.
Úc, Hồng Kông và Anh: Thị trường cần cơ chế thoát
Quyền giữ tài sản thuê (lease-hold) không phải mô hình lạ. Sau năm 1997, Hồng Kông áp dụng thời hạn thuê đất 50 năm, có thể gia hạn thêm 50 năm mà không phải trả thêm khoản lớn ngoài tiền thuê hằng năm. Ở Canberra, Úc, quyền giữ tài sản thuê 99 năm và người dân có thể nộp đơn xin gia hạn trong chu kỳ hiện tại. Tại Anh, phần lớn căn hộ theo diện này và hợp đồng có thể gia hạn thêm, thường là 90 năm với căn hộ.
Các thị trường này có nhiều vấn đề riêng. Tuy nhiên, điểm chung là người mua biết mình đang mua gì, thời hạn còn bao lâu, quyền gia hạn ra sao, khi hết hạn tài sản quay về đâu, chi phí nào có thể phát sinh.
Nếu chung cư có niên hạn, hợp đồng mua bán phải nêu rõ tuổi thọ thiết kế, quyền và nghĩa vụ khi hết hạn, cơ chế kiểm định, quyền tái thiết, tỷ lệ đồng thuận cư dân, công thức nghĩa vụ tài chính, khả năng vay thế chấp theo tuổi còn lại và tình huống nếu công trình xuống cấp trước thời hạn.
Khi luật rõ, thị trường sẽ tự học cách định giá. Khi luật mơ hồ, mọi người cùng chờ, và chờ đợi là cách nhanh nhất làm thanh khoản biến mất.
Kéo giá nhà xuống không phải làm chết thị trường
Câu hỏi lớn nhất với Việt Nam không phải chỉ là chung cư có niên hạn. Câu hỏi then chốt là làm thế nào để người dân, người lao động có nhà ở thật với giá có thể chi trả. (“Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản.”)
Muốn làm được, nhà nước phải chấp nhận không thể vừa tối đa hóa giá đất, vừa muốn nhà ở rẻ. Nếu đất được đấu giá cao nhất, chủ đầu tư phải cộng tiền đất, lãi vay, chi phí pháp lý, marketing, lợi nhuận và kỳ vọng tăng giá vào sản phẩm cuối. Khi ấy nhà ở bình dân chỉ còn trên giấy.
Muốn có nhà ở giá phải chăng, trước hết phải có quỹ đất giá hợp lý, hạ tầng với chi phí phù hợp và nguồn tài chính dễ tiếp cận.
Việt Nam cần mô hình “HDB-lite” riêng. Không nhất thiết là bản sao Singapore, nhưng phải có định chế phát triển nhà ở công đủ năng lực, quỹ đất sạch, thiết kế chuẩn hóa, tài chính dài hạn, quyền mua đúng đối tượng và thị trường thứ cấp bị kiểm soát chống đầu cơ. Nhà ở xã hội không nên là phần phụ trong dự án thương mại. Nó phải là hạ tầng quốc gia, giống đường, điện, nước, trường học và bệnh viện.
Liệu kéo giá nhà xuống mức phù hợp với thu nhập có làm thị trường bất động sản đóng băng?
Câu trả lời là có thể, với điều kiện nếu làm bằng mệnh lệnh đột ngột hoặc siết toàn bộ tín dụng. Tuy nhiên, nếu làm bằng nguồn cung thật, đất rẻ có điều kiện, thuế đầu cơ, tín dụng chọn lọc và lộ trình dài, thị trường không chết mà đổi trọng tâm. Phân khúc đầu cơ sẽ đau. Đất nền xa việc làm, căn hộ cao cấp mua để chờ tăng giá, dự án sống bằng kỳ vọng sẽ mất lực. Song, nhà ở thật, gần việc làm, gần trường học, gần metro, có giá khớp với thu nhập, có thể thanh khoản tốt hơn.
Thị trường không cần được cứu bằng giá cao mãi. Thị trường cần được cứu bằng người mua thật.
Chung cư có tuổi, giá cũng phải có tuổi
Nếu chung cư có thời hạn theo niên hạn công trình, thị trường căn hộ sẽ phải hình thành đường cong giá mới.
Căn hộ càng cũ, mức chiết khấu càng lớn. Căn 20-30 năm tuổi bắt đầu bị soi kỹ hơn về bảo trì, chất lượng vận hành, thang máy, phòng cháy, kết cấu, ban quản trị, hồ sơ cải tạo. Căn 40-50 năm tuổi sẽ khó vay dài hạn hơn. Căn gần cuối vòng đời không còn được định giá chủ yếu bằng nội thất hay diện tích sử dụng, mà bằng dòng tiền thuê và quyền tái phát triển sau phá dỡ.
Vì vậy, chung cư vẫn là tài sản, nhưng là tài sản có khấu hao, không phải miếng đất vĩnh cửu khoác lên hình hài căn hộ.
Người mua phải quan tâm đến tuổi thọ công trình, kiểm định, quỹ bảo trì, thời hạn vay và quyền xây lại. Người bán cũng phải chấp nhận căn hộ cũ không thể mãi được định giá như căn mới, trừ khi vị trí và tiềm năng tái phát triển đủ lớn.
Vì thế, chủ đầu tư không chỉ bán căn hộ mà phải bán cả chất lượng vòng đời công trình. Ngân hàng cũng không thể cho vay dài hơn vòng đời kinh tế còn lại của tài sản bảo đảm.
Thị trường căn hộ không đáng sợ vì nhà ở có tuổi. Điều đáng sợ là không ai biết tuổi ấy phải được tính vào giá thế nào.
Thỏa thuận mới về đất
Bài học Singapore không nằm ở việc sao chép mô hình thu hồi đất. Vấn đề nằm ở nguyên tắc lớn hơn. Đất không thể bị bỏ mặc cho đầu cơ nếu nhà ở là nền tảng xã hội.
Việt Nam cần cơ chế mới. Người lao động phải có cơ hội thuê hoặc mua nhà gần nơi làm việc. Người mua để ở cần được bảo vệ khỏi bất an tài sản. Nhà nước cần thu lại một phần giá trị đất tăng lên nhờ hạ tầng công. Đường metro, cầu, đường vành đai, trường học, công viên đều làm giá đất tăng. Nếu toàn bộ phần tăng này rơi vào tay người giữ đất, ngân sách phải vay để xây dựng hạ tầng, xã hội sẽ tự mắc kẹt trong cái bẫy đất đai.
Câu hỏi cuối cùng không phải chung cư có niên hạn bao nhiêu năm: 50 năm, 70 năm hay 99 năm. Vấn đề là quyền ở, quyền mua, quyền bán, quyền tái phát triển và nghĩa vụ tài chính được thiết kế minh bạch đến đâu.
Khi mọi thứ rõ ràng, thị trường sẽ tự định giá. Khi mọi thứ mờ nhạt, thị trường sẽ bị đóng băng.
Nhà ở không thể chỉ là nơi cất tiền của người đi trước. Nhà ở phải là nền tảng sống của người đi sau. Làm chủ nhà nên dễ. Làm địa chủ nên khó.
Trân trọng,
Ban Biên tập
