Cái giá thật của đất
29/05/26
Đằng sau mỗi mét vuông là cấu trúc quyền lực, ai được xây, ai được ở, ai hưởng phần tăng giá, ai trả hóa đơn khi mô hình tăng trưởng dựa vào đất đi tới giới hạn.
Tuần này, phát biểu của Tổng bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm – “Nhà là để ở, không phải để kinh doanh, tích sản” – chạm đúng một trong những vấn đề căn bản nhất của kinh tế Việt Nam hiện nay. Nhà ở không chỉ là câu chuyện an sinh. Nó chạm vào năng suất, tiêu dùng, tài chính, đô thị và niềm tin xã hội.
1. Hồng Kông: Khi đất có, nhưng cơ chế chuyển hóa bị nghẽn
Hồng Kông là nghịch lý điển hình. Chính quyền nắm toàn bộ đất đai, giá nhà thuộc nhóm đắt nhất thế giới nhưng nguồn cung vẫn thiếu kéo dài. Vấn đề không nằm ở thiếu đất tuyệt đối, mà ở chỗ đất bị khóa bởi quyền lợi, quy hoạch và cơ chế chia phần giá trị tăng thêm.
Quyền thuê đất dài hạn được đối xử gần như quyền sở hữu. Mỗi lần chuyển đổi mục đích sử dụng lại kéo theo mặc cả, định giá, kiện tụng và giằng co giữa chính quyền với chủ đất. Các nhóm lợi ích hiện hữu có động cơ giữ nguyên hiện trạng, vì chính sự khan hiếm ấy bảo vệ giá trị tài sản. (chi tiết)
2. Trung Quốc và Mỹ: Thành phố được viết bằng quy chuẩn
Nhìn các đô thị Trung Quốc và Mỹ, người ta dễ nghĩ khác biệt đến từ văn hóa. Trung Quốc thích cao ốc. Mỹ thích chung cư trung tầng. Nhưng hình dạng thành phố thường được quyết định trước trong các văn bản kỹ thuật với hệ số sử dụng đất, yêu cầu ánh sáng, bãi đỗ xe, vật liệu xây dựng, cầu thang, phòng cháy, không gian xanh.
Trung Quốc phổ biến các cụm cao tầng đặt xa nhau trong khuôn viên rộng. Một phần vì quy định về ánh sáng trực tiếp buộc các tòa nhà phải cách nhau đủ xa. Các yêu cầu về không gian xanh và bảo vệ đất nông nghiệp càng củng cố mô hình “cao ốc trong công viên”. Trong khi đó, Mỹ phổ biến mô hình chung cư trung tầng, đặc biệt là kiểu 5-over-1, vài tầng căn hộ khung gỗ đặt trên tầng bê tông làm bãi đỗ xe hoặc mặt bằng bán lẻ.
Điều này cho thấy, ngoài được xây bằng bê tông, đô thị được viết ra bằng luật. Muốn sửa nhà ở, phải sửa đúng phần khô khan nhất của hệ thống. (chi tiết)
3. Ả rập Saudi: Khi quốc gia đặt cược vào bê tông
Ả rập Saudi muốn thoát phụ thuộc dầu mỏ bằng chương trình Vision 2030. Nhưng con đường thoát dầu phải đi qua bê tông, thép, nợ, quỹ đầu tư công và các đại dự án bất động sản. Neom, Roshn, Qiddiya, Red Sea Global, Diriyah không chỉ là dự án xây dựng. Đây là công cụ tái cấu trúc quốc gia, tạo ngành mới, thu hút vốn, mở thị trường tài chính, tăng tỷ lệ sở hữu nhà, xây dựng tính chính danh mới quanh một tầm nhìn phát triển.
Điều đáng chú ý là bất động sản ở đây đã trở thành động cơ tăng trưởng. Nhà nước vừa là nhà quy hoạch, nhà đầu tư, nhà bảo lãnh, nhà tạo thị trường và đôi khi là chủ thể kinh doanh. Hệ thống tài chính được huy động để biến nhà ở thành tài sản thanh khoản hơn, gồm thế chấp, chứng khoán hóa khoản vay, REITs, tín dụng, quỹ đầu tư.
Nếu thành công, Ả rập Saudi có thể biến dầu mỏ thành đô thị, du lịch và tài chính. Nếu thất bại, cái còn lại sẽ là khối tài sản cố định khổng lồ, nợ lớn và kỳ vọng bị đẩy quá xa. (chi tiết)
4. SoFi: Không có dự án tư nhân nào hoàn toàn miễn phí
Sân vận động SoFi ở Inglewood, California thường được kể như câu chuyện hiếm hoi về công trình thể thao khổng lồ trị giá hàng tỷ USD, phần lớn do tư nhân đầu tư thay vì dùng ngân sách công. Nhưng tranh chấp sau đó giữa tỷ phú Stan Kroenke và thành phố Inglewood cho thấy không có dự án đô thị lớn nào hoàn toàn “miễn phí”.
Vấn đề nằm ở hạ tầng xung quanh. Chủ đầu tư muốn thành phố hoàn trả hàng trăm triệu USD cho các khoản chi liên quan đến hạ tầng và dịch vụ công. Thành phố phản bác, cho rằng chính quyền địa phương vẫn có quyền quyết định cách dùng đất công và không gian công.
Đường sá, giao thông, cảnh sát, cứu hỏa, quảng cáo, không gian quanh dự án,... tất cả đều là phần hóa đơn ai đó phải trả. Dự án lớn vì thế không chỉ là bài toán lợi nhuận của chủ đầu tư. Đây còn là câu hỏi ai hưởng giá trị tăng thêm và ai chịu chi phí đô thị đi kèm. (chi tiết)
5. Khi cả thiên nhiên cũng bị biến thành tài sản
Ở Anh, theo Đạo luật Môi trường năm 2021, các nhà phát triển bất động sản phải chứng minh dự án tạo ra lợi ích ròng về đa dạng sinh học. Nếu không thể phục hồi thiên nhiên ngay tại công trường, họ có thể mua “đơn vị đa dạng sinh học” từ nơi khác. Từ đó xuất hiện các ngân hàng sinh cảnh, đất nông nghiệp năng suất thấp được thuê dài hạn để phục hồi thành rừng, vùng ngập nước hoặc sinh cảnh tự nhiên; phần cải thiện ấy được đo lường, quy đổi và bán cho nhà phát triển. (chi tiết)
Mô hình này mở ra câu hỏi lớn hơn, liệu có thể biến mọi vấn đề công thành tài sản đầu tư hay không. Với đất đai, nhà ở và môi trường, thị trường có thể là công cụ hữu ích. Nhưng thị trường không thể thay thế năng lực nhà nước.
Nhà để ở, đất để tạo sinh kế
Từ Hồng Kông đến Ả rập Saudi, từ SoFi đến các ngân hàng sinh cảnh ở Anh, bài học chung rất rõ ràng. Đất đai là bảng cân đối của quốc gia. Bên tài sản là nhà ở, hạ tầng, đô thị, việc làm, giá trị thương mại. Bên nợ là đầu cơ, bất bình đẳng, chi phí sinh hoạt, nợ hộ gia đình, tắc nghẽn, và thế hệ trẻ bị đẩy ra xa trung tâm cơ hội.
Nói “nhà là để ở” không có nghĩa phủ nhận quyền tích lũy tài sản chính đáng của người dân. Tuy nhiên, khi nhà ở biến thành kênh đầu cơ chủ đạo, khi đất bỏ hoang vẫn tăng giá, căn hộ sáng đèn ít hơn số căn đã bán, khi người làm công ăn lương không thể mua nhà bằng thu nhập thật, thị trường đã đi lệch khỏi chức năng xã hội.
Bất động sản không xấu. Đầu tư cũng không xấu. Nhưng nền kinh tế để quá nhiều vốn, trí tuệ và kỳ vọng xã hội chảy vào đất sẽ phải trả giá bằng năng lực sản xuất yếu đi. Tiền lẽ ra được đi vào nhà máy, công nghệ, logistics, giáo dục, y tế, nghiên cứu, thương hiệu lại nằm im trong những lô đất chờ tăng giá. Khi ấy, giá trị tài sản có thể tăng, nhưng chất lượng tăng trưởng không thể tăng tương ứng.
Liệu mô hình tăng trưởng dựa trên đất còn đi được bao xa? Công ty đang hưởng lợi từ đô thị hóa thật hay từ cơn sốt tài sản? Nhân viên có thể sống gần nơi làm việc không? Thành phố nơi doanh nghiệp đặt trụ sở đang đáng sống hơn hay chỉ đắt hơn?
Nhà là để ở. Đất để tạo sinh kế. Và bất động sản, nếu được quản trị đúng, phải là nền móng của phát triển, không phải chiếc két sắt làm tắc nghẽn tương lai.
Trân trọng
Ban Biên tập
