Gentrification thực chất là vấn đề nguồn cung nhà ở
14/07/26
 |
| Dự án tái phát triển nhà ở cho hộ gia đình trên đường Summit Avenue, khu Edgehill, Nashville. |
Gentrification (quá trình cư dân thu nhập thấp bị đẩy khỏi khu phố bởi làn sóng cư dân giàu có) là vấn đề có thật. Nhưng nguyên nhân gốc rễ không nằm ở người mới đến hay các dự án mới, mà ở nguồn cung nhà ở quá cứng nhắc. Nếu không xử lý nút thắt này, nhiều chính sách chống gentrification có thể khiến tình hình tệ hơn.
Khi bảo tồn đánh mất cộng đồng
Trong cuộc Nội chiến Mỹ, Edgehill – khu phố ngay phía nam trung tâm Nashville, Tennessee, từng là nơi đóng trại cho nô lệ bỏ trốn và đến đầu thế kỷ 20, trở thành khu dân cư của người Mỹ gốc Phi trong cuộc Đại Di cư lên phía Bắc. Từ thập niên 1950, nhu cầu nhà ở tại đây tăng nhờ việc làm và tăng trưởng ở các khu lân cận như Music Row (nơi Elvis Presley và Dolly Parton từng thu âm) và The Gulch – khu cao cấp được tái phát triển mạnh từ thập niên 2000.
Nhằm giữ “bản sắc”, từ năm 1974, Edgehill được quy hoạch chủ yếu cho nhà một hoặc hai hộ gia đình, rồi gần như chỉ cho nhà một hộ gia đình từ năm 2000. Năm 2018, thành phố còn công nhận đây là khu bảo tồn lịch sử. Nhưng chính sách ấy thất bại trên cả hai mục tiêu. Kiến trúc cũ vẫn bị thay bằng các căn nhà một hộ lớn hơn, đúng quy định nhưng đắt hơn. Cộng đồng gốc cũng không được giữ lại: chỉ trong 20 năm, số cư dân da đen giảm đến 80%.
Haight-Ashbury ở San Francisco là ví dụ tương tự. Trong thập niên 1970, khu từng có 40% cư dân da đen này bị hạ mật độ xây dựng. Vì nguồn cung căn hộ nhiều gia đình gần như bị loại bỏ, khu phố nay chỉ còn 5% cư dân da đen. Vấn đề không phải nhà mới gây ra gentrification; nhu cầu tăng mới là nguyên nhân. Nếu không có đủ nhà mới, người giàu hơn buộc phải trả giá cao hơn để chiếm nguồn nhà hiện hữu.
Công cụ cũ, tác dụng ngược
Kiểm soát tiền thuê có thể giúp một số người thuê ở lại trong ngắn hạn. Nhưng lịch sử cho thấy biện pháp này gây giảm chất lượng nhà và bóp nghẹt nguồn cung thuê dài hạn. Ở Pháp, giai đoạn 1914–1948, kiểm soát thuê nghiêm ngặt khiến giá thuê thực tế giảm 60% trong khi chi phí xây dựng tăng 40%. Đến năm 1946, 63% nhà ở Pháp vẫn không có nước máy; năm 1951 chỉ 6% có nhà vệ sinh trong nhà.
New York dùng thế hệ kiểm soát thuê mềm hơn, cho phép điều chỉnh giá giữa các hợp đồng thuê, nhưng các tòa căn hộ thấp tầng bị kiểm soát thuê vẫn có xác suất xuống cấp cao hơn 9%. Ở Stockholm, kiểm soát thuê nặng tạo danh sách chờ nhà dài 20 năm. Tại San Francisco, chính sách này có thể còn đẩy nhanh gentrification ở Haight-Ashbury khi nguồn nhà thuê co lại và nhà ở chuyển sang căn hộ sở hữu hoặc nhà một hộ cao cấp.
Các biện pháp bảo vệ doanh nghiệp cũ không chắc chắn đem lại hiệu quả. Năm 2023, nghiên cứu của Ed Glaeser, Michael Luca và Erica Moszkowski cho thấy khu vực đang trung lưu hóa có tỷ lệ đóng cửa và mở mới doanh nghiệp cao hơn, nhưng dù tổng số cửa hàng tăng lên, không có bằng chứng rõ ràng về việc loại hình hay mức giá cửa hàng thay đổi đáng kể.
Vì sao nghiên cứu cho kết quả khác nhau
Nghịch lý trong các nghiên cứu về gentrification là nhiều nghiên cứu toàn nước Mỹ chỉ thấy tác động di dời nhỏ. Năm 2019, một nghiên cứu cho thấy trong 10 năm, 60% người thuê nhà ít học rời khỏi khu không trung lưu hóa, so với 66% ở khu trung lưu hóa. Phần lớn việc chuyển nhà phản ánh hoàn cảnh cá nhân, không chỉ do gentrification.
Nhưng bức tranh khác đi ở những nơi thiếu nhà nghiêm trọng như San Francisco, New York, London hay Los Angeles. Nghiên cứu của Ashley Qiang, Christopher Timmins và Wen Wang tại Los Angeles cho thấy khi giá nhà tăng, người thuê thu nhập thấp bị đẩy khỏi khu phố, và thường chuyển tới nơi có trường học kém hơn, tội phạm cao hơn. Chủ nhà thu nhập thấp có xu hướng ở lại và hưởng lợi từ giá nhà tăng cùng tiện ích tốt hơn. California là ví dụ điển hình, bang này xếp thứ 49/50 về số đơn vị nhà ở trên đầu người, khiến chi phí nhà ở cao nhất nước Mỹ.
Biến thay đổi thành trò chơi tổng dương
Chính sách tốt phải tránh hai rủi ro song song: di dời và suy giảm đầu tư. Detroit cho thấy “gentrification đảo ngược” cũng tai hại. Thành phố mất 310.000 cư dân da trắng từ 1970 đến 1980; trong 30 năm mất một nửa dân số, thất nghiệp trung tâm gần 20% vào năm 1990 và phá sản năm 2013.
Giải pháp là cho nguồn cung tăng theo nhu cầu. Nghiên cứu ở Helsinki theo dõi chuỗi chuyển nhà cho thấy cứ 100 căn hộ thị trường mới ở trung tâm được xây trong một khu phố, 66 căn trở nên sẵn có cho hộ thu nhập dưới trung bình qua các khoảng trống nhà ở trong vòng hai năm.
London cung cấp mô hình chính trị đáng chú ý. Từ năm 2018, cư dân các khu nhà ở xã hội được bỏ phiếu về tái phát triển. Ở Tower Hamlets, One Housing biến 24 căn nhà thành 202 căn, một nửa cho thuê dưới giá thị trường; toàn bộ 24 hộ cũ được nhận nhà mới tốt hơn, 84% cư dân ủng hộ với tỷ lệ tham gia 100%. Ở Lambeth, Riverside Group tái phát triển 135 căn thành 441 căn lớn hơn, gần một nửa dưới giá thị trường; 67% cư dân ủng hộ với 87% tham gia.
Dù không thể ngăn người dân di chuyển tới nơi có cơ hội, nhưng nhờ xây thêm nhà, để người mới đến đóng góp thuế và cho cư dân hiện hữu hưởng lợi từ phát triển, gentrification có thể không còn là cuộc tranh giành nhà ở tổng bằng 0, và trở thành quá trình đem lại lợi ích cho cả cư dân cũ lẫn mới.
shared via works in progress,
