Cơn sốt AI thổi nóng thị trường nhà ở San Francisco
09/07/26
 |
| Theo báo cáo của Homes.com, doanh số bán nhà tại San Francisco trong tháng 5 đã tăng 12,2% so với cùng kỳ năm ngoái, với giá trung bình căn nhà riêng lẻ tăng lên 2,14 triệu USD. Ảnh: Cayce Clifford |
Tháng trước, khi Nima Gabbay quyết định bán căn nhà ba phòng ngủ, hai phòng tắm ở San Francisco với giá 2,995 triệu USD, thông tin rao bán vẫn có đầy đủ những chi tiết quen thuộc của bất động sản cao cấp, gồm trần cao hơn 3 m, bếp ốp đá cẩm thạch Calacatta, cửa sổ trần điều khiển từ xa và garage rộng cho hai xe.
Nhưng nhà đầu tư bất động sản 51 tuổi này thêm vào một điều khoản rất khác thường. Ông sẵn sàng nhận cổ phiếu OpenAI hoặc Anthropic để thanh toán căn nhà.
Hai nhân viên OpenAI nhanh chóng đưa ra đề nghị dùng cổ phiếu để mua. Một người trả cao hơn giá chào bán hơn 1 triệu USD, nhưng dường như định giá cổ phiếu OpenAI quá cao. Người còn lại rút lui sau khi OpenAI nộp hồ sơ IPO tháng trước, vì muốn giữ lại cổ phần. Cuối cùng, Gabbay chọn người mua thứ ba, cũng làm trong ngành công nghệ. Thương vụ dự kiến hoàn tất trong tuần này, nhưng điều khoản cụ thể không được tiết lộ vì các bên đã ký thỏa thuận bảo mật.
Theo Gabbay, San Francisco đang có cảm giác như cơn sốt vàng. Với ông, bán nhà không chỉ là giao dịch bất động sản. Đây là cơ hội gián tiếp sở hữu cổ phần trong các công ty AI đang được kỳ vọng sẽ lên sàn.
Cổ phiếu AI làm méo thị trường nhà ở
Ngay cả trước khi OpenAI và Anthropic IPO, hai công ty AI đặt trụ sở tại San Francisco đã bắt đầu làm biến dạng thị trường nhà ở khu vực vịnh. Người bán đòi nhận cổ phiếu trước IPO thay vì tiền mặt. Người mua chấp nhận trả cao hơn giá niêm yết vì tin rằng mức đắt đỏ hôm nay sẽ trở nên rẻ trong tương lai. Chủ nhà cho thuê cũng đẩy người thuê ra ngoài để bán tài sản khi thị trường nóng lên.
Tất cả nhằm đi trước làn sóng tài sản khổng lồ có thể xuất hiện khi OpenAI và Anthropic, mỗi công ty được định giá gần 1.000 tỷ USD, niêm yết cổ phiếu. Theo Sacra, công ty nghiên cứu thị trường tư nhân, các đợt IPO này, cùng thương vụ lên sàn gần đây của SpaceX, có thể tạo ra hơn 16.000 triệu phú và hơn 20 tỷ phú.
Dấu hiệu đã xuất hiện rõ ràng. Doanh số nhà trên 10 triệu USD tại San Francisco tăng gấp đôi trong sáu tháng qua so với cùng kỳ năm trước. Tháng trước, có 44 căn nhà được bán với giá cao hơn giá chào ít nhất 1 triệu USD. Từ đầu năm đến nay, con số này là 144 căn, so với chỉ tám căn trong nửa đầu năm 2025. Trong khi đó, nguồn cung còn dưới 600 căn nhà và căn hộ, thấp hơn khoảng 40% so với mức trung bình 10 năm của thành phố.
Tháng 5, căn nhà sáu phòng ngủ, bảy phòng tắm ở khu Cow Hollow, nhìn ra cầu Cổng Vàng và đảo Alcatraz, được rao giá 7,9 triệu USD nhưng bán tới 15 triệu USD. Ngay cả với San Francisco, nơi từng trải qua bong bóng dot-com cuối thập niên 1990 và các đợt IPO của Google, Facebook hay Uber, các môi giới bất động sản vẫn nói họ chưa từng thấy điều gì giống hiện nay.
Người trẻ giàu nhanh và nỗi sợ bỏ lỡ
Cơn sốt này không chỉ đến từ nhóm nhân viên OpenAI và Anthropic. Những người làm công nghệ ở các công ty khác cũng đẩy nhanh kế hoạch mua nhà vì sợ bị làn sóng tài sản AI đẩy giá lên cao hơn.
Sam Rosenstein, kỹ sư phần mềm tại Databricks, và bạn đời Michelle Huang, làm trong mảng bán hàng công nghệ, lao vào thị trường từ mùa xuân. Một phần lý do là họ muốn mua trước khi tiền AI tràn vào. Sự cấp bách tăng lên khi chủ nhà cho thuê của Rosenstein quyết định bán căn nhà để tận dụng thị trường đang lên.
Tháng 4, cặp đôi từng trả cao hơn giá chào 600.000 USD/căn nhà, nhưng căn này cuối cùng bán với mức cao hơn giá chào khoảng 900.000 USD. Đến tháng 5, họ mua được căn nhà bốn phòng ngủ, hai phòng tắm ở Hayes Valley với giá 2,185 triệu USD, cao hơn giá chào 385.000 USD.
Trong quá trình thương lượng, một chi tiết cho thấy thị trường đã kỳ lạ đến mức nào. Người bán đề nghị cặp đôi có thể trả đúng giá đã đưa ra, hoặc trả ít hơn 10.000 USD nếu cung cấp 60 giờ tư vấn AI cho dự án cá nhân. Rosenstein gọi đây là điều kỳ lạ nhất từng xảy ra. Hai người từ chối phương án giảm giá.
Người bán săn cổ phiếu trước IPO
Không ít chủ nhà đang công khai tìm cách đổi bất động sản lấy cổ phần OpenAI hoặc Anthropic. Tháng 4, Storm Duncan, nhà sáng lập ngân hàng đầu tư công nghệ Ignatious, lặng lẽ rao bán khu nhà rộng hơn 400 m² ở Mill Valley, có hồ bơi vô cực và nhìn ra đường chân trời San Francisco. Ông định giá tài sản khoảng 8 triệu USD và lập riêng trang LinkedIn cho căn nhà, nhắn trực tiếp cho nhân viên và nhà đầu tư Anthropic với hy vọng đổi nhà lấy cổ phiếu.
Bài đăng sau đó bị rò rỉ và lan truyền. Duncan gỡ thông tin xuống, nhưng nói vẫn sẵn sàng giao dịch nếu có cơ hội phù hợp. Với ông, Anthropic đang tập trung xây sản phẩm lớn, và cổ phiếu của công ty này có thể hấp dẫn hơn bất động sản.
Tháng 5, Vijay Chattha, doanh nhân công nghệ, rao bán căn nhà nghỉ ba phòng ngủ tại vùng rượu vang Sonoma với giá 2,5 triệu USD, kèm mức giảm 500.000 USD nếu người mua thanh toán bằng cổ phiếu Anthropic. Ông nói Anthropic có thể tăng trưởng nhanh hơn thị trường bất động sản, vậy vì sao không đổi trực tiếp? Căn nhà sau đó hạ giá còn 2,35 triệu USD nhưng vẫn chưa bán được. Chattha cho biết ông sẽ tiếp tục rao bán căn hộ ở San Francisco, cũng với điều kiện nhận cổ phiếu AI.
San Francisco từng nhiều lần chứng kiến tài sản công nghệ làm thay đổi thị trường nhà ở. Nhưng lần này, cơn sốt đến trước cả khi những công ty AI lớn lên sàn. Cổ phiếu chưa niêm yết trở thành tiền tệ trong các cuộc mặc cả bất động sản, kỳ vọng tương lai đang đẩy giá hiện tại lên chóng mặt. Nếu OpenAI và Anthropic thật sự tạo ra lớp triệu phú mới, cuộc đua nhà đất ở vùng vịnh có thể chỉ mới bắt đầu.
shared via nytimes,
