Thị trường nghiêng về phía người mua, nhưng giấc mơ sở hữu nhà vẫn xa vời với nhiều người Mỹ
25/02/26
 |
| Ashlan và Kai McDaniel rất muốn mua ngôi nhà đầu tiên của mình, nhưng cảm thấy thị trường không ủng hộ họ. Ảnh: Callaghan O'Hare |
Thị trường hạ nhiệt nhưng bài toán vẫn không khớp
Sau khi đính hôn năm 2023, Ashlan và Kai McDaniel nhận được cùng một lời khuyên từ hai bên gia đình vốn đã sở hữu nhà: hãy ngừng thuê và mua nhà.
Cặp đôi 28 và 29 tuổi bắt đầu đi xem nhà tại Houston và các khu vực lân cận. Chỉ vài tuần sau khi tìm kiếm, họ gần như đã xuống tiền cho một căn nhà. Nhưng quá trình diễn ra quá nhanh, khiến họ cảm thấy bị cuốn theo và nhận ra mình chưa hiểu đủ về thị trường để đưa ra cam kết lớn như vậy. Hai người quyết định tạm dừng, tập trung vào đám cưới tháng 11 và tiếp tục trả 1.400 USD/tháng cho căn hộ một phòng ngủ.
Giờ đây, sau lễ cưới, họ quay lại thị trường. Mục tiêu của họ là một căn nhà gạch cũ với thiết bị bếp được nâng cấp, giá không quá 300.000 USD. Tuy nhiên, nguồn cung trong tầm giá này rất hạn chế. Phần lớn nhà rao bán là nhà xây mới, điều khiến họ dè dặt sau khi chứng kiến một người bạn liên tục phải sửa chữa căn nhà mới mua.
Ashlan McDaniel, chuyên viên xử lý bồi thường lao động, nói: “Cảm giác thật choáng ngợp. Nhất là khi thấy những người cùng tuổi trên mạng xã hội khoe ‘nhận chìa khóa nhà mới’, mình cũng muốn điều đó cho gia đình mình.”
Dù các nhà kinh tế gọi đây là “thị trường của người mua”, khi nguồn cung vượt cầu, nhiều người săn nhà cho biết phép tính tài chính vẫn không khả thi.
Khả năng chi trả là rào cản lớn nhất
Giá nhà đã tăng khoảng 50% kể từ sau đại dịch. Theo Zillow, để mua một căn nhà cơ bản với khoản đặt cọc 20%, người mua hiện cần thu nhập khoảng 93.000 USD/năm, so với 52.000 USD vào tháng 2/2020. Trong cuộc thăm dò của tờ New York Times/Siena, hơn một nửa cử tri dưới 30 tuổi cho biết chi phí nhà ở là khoản khiến họ lo lắng nhất.
Khi giá cao đẩy người thu nhập trung bình và thấp ra ngoài cuộc chơi, thị trường nhà ở ngày càng nghiêng về phía nhà đầu tư và nhóm thu nhập cao. Theo dữ liệu từ Cotality, năm 2025, nhà đầu tư chiếm 30,2% tổng giao dịch mua nhà, tăng mạnh so với 16,1% năm 2020. Báo cáo của Realtor.com cho thấy sự thay đổi này không phải do nhà đầu tư mua ồ ạt, mà do người mua truyền thống rút lui.
Áp lực lớn đến mức, tháng 11/2025, Tổng thống Donald Trump đã đề xuất ý tưởng thế chấp 50 năm nhằm giảm khoản thanh toán hằng tháng, dù điều này có thể làm tăng thêm hàng trăm nghìn USD vào tổng chi phí căn nhà. Tuy nhiên, cuối tháng 1/2026, ông cũng nói rằng ông không muốn giá nhà giảm và muốn “đẩy giá nhà lên cho những người đã sở hữu”.
Nếu xu hướng này tiếp diễn, nguồn cung xây mới có thể tiếp tục bị kìm hãm và người mua lần đầu – hiện chỉ chiếm 21% thị trường, mức thấp kỷ lục – sẽ còn bị gạt ra xa hơn. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia, độ tuổi trung bình của người mua lần đầu hiện là 40, so với 29 vào năm 1987.
Người mua trẻ buộc phải linh hoạt hơn
Trước bối cảnh đó, nhiều người mua trì hoãn hoặc tìm cách sáng tạo hơn. Một nửa số người mua năm 2025 cho biết họ sử dụng ít nhất hai nguồn để tài trợ khoản đặt cọc, tăng so với năm 2019. Tỷ lệ này lên tới 57% ở Gen Z và 56% ở nhóm millennials.
Brandi Robinson, 27 tuổi, và Joshua Barnes, 28 tuổi, đã tìm kiếm một căn nhà tại Prince George’s County, bang Maryland, từ tháng 7/2025. Họ chuyển về sống cùng cha mẹ của anh Barnes vào tháng 11 để tiết kiệm tiền và đặt ngân sách khoảng 425.000 USD. Dù vậy, họ nhiều lần bị trả giá cao hơn, kể cả khi sẵn sàng nhượng bộ về sân vườn, vị trí hoặc thiết kế.
Gần đây, họ bỏ qua một căn nhà tiềm năng sau khi thấy năm gia đình khác tại buổi xem nhà mở cửa, cho rằng cơ hội chiến thắng là rất thấp.
Robinson, quản lý truyền thông, nói: “Chúng tôi nghĩ mọi chuyện sẽ nhanh hơn nhiều. Ai cũng bảo đây là thị trường của người mua. Nhưng thực tế thì không như vậy.”
Tuần trước, hai người cân nhắc chuyển hướng sang Charles County, xa hơn so với kế hoạch ban đầu.
Sở hữu nhà giờ đây đồng nghĩa với ổn định tài chính
So với các thế hệ trước, việc mua nhà hiện nay khác biệt đáng kể. Trước đây, người mua chủ yếu tập trung vào việc tích lũy đủ tiền đặt cọc và đảm bảo trả được khoản vay hằng tháng. Giờ đây, theo Matthew Lyon, giám đốc tư vấn tại USAA, người mua đối mặt với nhiều biến động tài chính hơn, từ rủi ro mất việc đến thời gian sở hữu nhà kéo dài hơn.
Theo khảo sát của Intuit Credit Karma, khoảng 42% Gen Z và 40% millennials cho biết họ đã trì hoãn hoặc thay đổi các mục tiêu sống khác vì chi phí nhà ở.
Người mua trẻ ngày nay cân nhắc toàn bộ bức tranh tài chính: thuế, bảo hiểm, phí hiệp hội cư dân, tiện ích và chi phí bảo trì. Sam Diarbakerly, CEO Generation Capital Advisors, nói: “Điều quan trọng không còn là cố gắng hết sức để bước vào thị trường, mà là sở hữu nhà từ một vị thế ổn định.”
Để có đủ tiền đặt cọc, nhiều người làm thêm giờ, cắt giảm chi tiêu hoặc trì hoãn các khoản mua lớn. Khoảng 12% cho biết họ phải chuyển về sống cùng gia đình để tiết kiệm.
Khi giấc mơ phải trì hoãn
Sarah Eller, 26 tuổi, mẹ đơn thân tại Arizona, đã làm tất cả những điều trên. Hai năm trước, cô cùng con gái 5 tuổi chuyển về sống với cha mẹ. Khi cha mẹ đi du lịch một tháng vào tháng 10, cô nhận ra giá trị của không gian riêng.
Cô đặt mục tiêu mua nhà, bắt đầu tiết kiệm 2.000 USD/tháng, hướng tới 50.000 USD vào cuối năm 2027. Nhưng sau khi khảo sát giá nhà tại Texas, Colorado và Utah, cô nhận ra mình chưa sẵn sàng.
Thay vì mua ngay, Eller quyết định cải tạo gara của cha mẹ thành không gian sống mới, trì hoãn kế hoạch sở hữu nhà cho đến khi trả xong khoản vay sinh viên 59.000 USD và tiết kiệm được ít nhất 100.000 USD.
Cô nói: “Khi mua nhà, tôi không muốn rơi vào cảnh cạn tiền. Vì bất kỳ điều gì cũng có thể xảy ra.”
Khoảng cách giàu – nghèo ngày càng rõ
Khoảng 2/3 người Mỹ đã sở hữu nhà. Đà tăng giá đã tạo ra hàng nghìn tỷ USD tài sản cho nhóm này, trong khi khóa chặt cơ hội của nhiều người mua lần đầu.
Tại Nam Florida, môi giới Felise Eber cho biết phân khúc cao cấp “vẫn giao dịch tốt”. Ở New York, Ashley Reidy Quinn nhận xét rằng dù phần lớn nhà bán dưới giá niêm yết, mức giảm sâu nhất lại xuất hiện ở phân khúc siêu sang trên 20 triệu USD.
Dự báo lãi suất thế chấp có thể giảm trong năm nay đặt ra câu hỏi: liệu thị trường dịch chuyển có mở ra cơ hội cho hộ thu nhập trung bình hay củng cố nhà ở như một loại tài sản chủ yếu thuộc về giới giàu.
Sean Higgins, 27 tuổi, và Caroline Rueve, 26 tuổi, đã mua một căn hộ một phòng ngủ tại Chicago năm 2022 khi còn hẹn hò. Họ tin rằng xây dựng tài sản tốt hơn trả tiền thuê.
Giờ đây, chuẩn bị kết hôn và có kế hoạch sinh con, họ bán căn hộ trong vòng một tuần và thuê tạm với giá 2.500 USD/tháng trong khi tìm kiếm căn hộ hai phòng ngủ rộng hơn.
Rueve nói: “Thay vì kiểm tra Instagram mỗi sáng, tôi mở Realtor.com.”
Dù có vốn tích lũy và kinh nghiệm mua nhà, họ vẫn chưa tìm được căn phù hợp trong ngân sách 600.000 USD. Họ hy vọng hoàn tất giao dịch trước tháng 4/2026 để tránh trả cả tiền thuê lẫn tiền vay thế chấp, nhưng với điều kiện thị trường hiện nay, có thể họ phải gia hạn hợp đồng thuê.
shared via nytimes,
