Vì sao nới lỏng thị trường không giải quyết được khủng hoảng nhà ở Los Angeles?
22/05/26
Logic phổ biến trong chính sách nhà ở hiện nay nghe rất đơn giản, chỉ cần xây thêm, giá sẽ giảm. Theo cách lập luận này, nếu chính quyền nới quy định, rút ngắn thủ tục phê duyệt, giảm kiểm soát tiền thuê, mở rộng ưu đãi thuế và để khu vực tư nhân xây dựng nhiều hơn, nguồn cung tăng sẽ kéo giá thuê xuống cho tất cả. Những căn hộ cao cấp hôm nay rồi sẽ cũ đi, trở thành nhà ở trung lưu ngày mai; những căn trung lưu cũ hơn sẽ dần dành cho tầng lớp lao động. Trong kinh tế học, quá trình ấy thường được gọi là “filtering”, tức nhà ở “lọc” dần xuống các nhóm thu nhập thấp hơn theo thời gian.
Nhưng tại Los Angeles, thực tế diễn ra theo chiều ngược lại. Việc nới lỏng thị trường thường đẩy giá đất lên, kích thích đầu cơ và khiến người thuê nhà lâu năm bị đẩy khỏi khu dân cư. Những tòa nhà tư nhân đã có cư dân ở nhiều năm bị bán cho nhà phát triển, thường thông qua các công ty vỏ bọc khó nhận diện. Người thuê sống ở đó 10, 20, thậm chí 30 năm nhận thông báo trục xuất. Tòa nhà bị phá bỏ để xây dự án mật độ cao hơn, nhắm đến lợi nhuận và tỷ suất hoàn vốn cao hơn.
Trên giấy tờ, một số dự án mới có thể dành vài căn “giá phải chăng” để đổi lấy quyền xây cao hơn hoặc dày hơn quy hoạch thông thường. Nhưng với những người bị đẩy ra ngoài, các căn hộ đó thường vẫn quá đắt. Họ phải tìm nơi ở mới trong các thành phố khác phù hợp túi tiền. Danh sách chờ voucher nhà ở từng kéo dài tới 20 năm, nhưng nay đã đóng vì thiếu ngân sách. Kết quả là nhiều gia đình phải chuyển xa hơn, đi làm lâu hơn, hoặc bỏ việc. Trẻ em phải đổi trường, gia đình mất mạng lưới trông nom của ông bà, người dân phải tìm bác sĩ, nhà thờ, bạn bè và hàng xóm mới.
Khi “xây thêm” không tạo ra nhà rẻ hơn
Vấn đề nằm ở chỗ quá trình “lọc” nhà ở gần như không xảy ra như lý thuyết. Thay vì căn hộ giá cao hôm nay dần trở thành nhà ở vừa túi tiền sau nhiều năm, Los Angeles chứng kiến các căn hộ thuê rẻ bị phá bỏ để nhường chỗ cho nhiều căn hộ mới hơn, đắt hơn và theo giá thị trường.
California không cho các thành phố kiểm soát tiền thuê giữa các hợp đồng thuê. Điều đó có nghĩa là khi người thuê cũ rời đi, căn hộ ổn định giá có thể được điều chỉnh lên mức thị trường. Vì vậy, căn hộ mà người thuê thu nhập khá bỏ lại chưa chắc đã trở thành lựa chọn cho hộ lao động. Ngược lại, hệ thống giá thường đẩy người nghèo ra khỏi thành phố.
Các dự án mới cũng không phân bổ đều. Chúng thường xuất hiện ở những khu lao động đã có mật độ tương đối cao và nhiều nhà cho thuê ổn định giá, như Koreatown, West Adams và Westlake. Trong khi đó, các khu giàu có, mật độ thấp như Brentwood lại gần như được bảo vệ, dù về mặt lý thuyết đây mới là nơi có hạ tầng, dịch vụ và nguồn lực phù hợp để tăng mật độ xây dựng.
Lý do rất dễ hiểu. Với nhà phát triển, phá các tòa nhà thuê ổn định giá ở khu lao động rẻ hơn và ít gặp phản kháng chính trị hơn so với đụng vào khu nhà đơn lập của tầng lớp giàu. Đất ở khu lao động rẻ hơn, khả năng chống đối yếu hơn, lợi nhuận cao hơn. Với thị trường tư nhân, đây mới là chỉ số quan trọng nhất.
Ellis Act và sự mất mát của nhà thuê ổn định giá
Cơ chế pháp lý quan trọng cho quá trình này là Ellis Act năm 1985 của California. Luật này cho phép chủ nhà “rời khỏi” hoạt động cho thuê, việc phá dỡ tòa nhà cũng được xem là cách rời khỏi thị trường. Từ năm 2001, các chủ nhà đã viện dẫn Ellis Act để loại bỏ hơn 30.000 căn nhà thuê ổn định giá tại Los Angeles.
Ngay cả khi có dự án thay thế, phần lớn là nhà theo giá thị trường. Nếu có căn được gọi là “giá phải chăng”, mức thuê vẫn thường vượt xa khả năng chi trả của người bị trục xuất. Đây là điểm mấu chốt, nhà ở “giá phải chăng” trong chính sách Mỹ không nhất thiết được tính theo thu nhập thật của người thuê, thường dựa trên thu nhập trung vị khu vực.
Từ thời New Deal, Mỹ từng bảo đảm khả năng chi trả thông qua nhà ở công, do cơ quan nhà ở địa phương xây dựng, sở hữu và vận hành với hỗ trợ liên bang. Nhưng từ thập niên 1970, Mỹ dần rời bỏ mô hình xây nhà ở công và kiểm soát tiền thuê tư nhân. Thay vào đó, chính phủ thuê khu vực tư nhân sản xuất nhà ở thông qua chương trình tín dụng thuế nhà ở thu nhập thấp (LIHTC) với khoảng 13,5 tỷ USD tín dụng thuế liên bang mỗi năm.
LIHTC đã tạo ra khoảng 3,7 triệu căn, tương đương 2,5% tổng quỹ nhà ở Mỹ. Nhưng giá thuê trong chương trình này dựa vào thu nhập trung vị khu vực (AMI). Ở thành phố bất bình đẳng như Los Angeles, nơi có nhiều hộ giàu, AMI bị kéo lên rất cao. AMI của hạt Los Angeles là 106.600 USD; nhiều căn LIHTC gần đây dành cho hộ kiếm tới 80% mức này, tức 84.280 USD/năm. Người đủ điều kiện vẫn có thể phải trả 2.121 USD/tháng tiền thuê.
“Nhà ở giá phải chăng” vẫn có thể đẩy người nghèo ra ngoài
Ví dụ đơn cử là Executive Directive 1 (ED1) do Thị trưởng Karen Bass công bố chỉ bốn ngày sau khi nhậm chức. ED1 được quảng bá là cách tăng nhanh nguồn cung nhà ở “100% giá phải chăng” bằng cách rút ngắn thủ tục phê duyệt. Nhưng theo quy định, các dự án có thể dành cho hộ kiếm tới 80% AMI, hoặc dự án hỗn hợp có tới 20% căn dành cho hộ kiếm tới 120% AMI. Với mức này, căn một phòng ngủ có thể thuê tới 3.636 USD/tháng và vẫn được xem là phù hợp với chương trình.
Chỉ vài tuần sau khi ED1 triển khai, người thuê lao động ở Los Angeles bắt đầu nhận thông báo trục xuất vì nhà của họ bị phá để xây “nhà ở giá phải chăng”. Lời hứa phê duyệt nhanh và lợi nhuận bảo đảm đã thu hút nhiều nhà phát triển cơ hội, kể cả những người ít kinh nghiệm trong nhà ở giá phải chăng. Trước sức ép của các nhóm bảo vệ người thuê, đến tháng 7/2024, chính quyền Bass phải sửa ED1, miễn trừ các bất động sản có từ 12 căn thuê ổn định giá đang có người ở trở lên.
Điều đáng nói là ED1 loại trừ các khu quy hoạch nhà đơn lập, vốn chiếm 75% đất ở tại Los Angeles. Nói cách khác, chính sách thừa nhận khủng hoảng nhà ở là cấp bách, nhưng chỉ cấp bách ở nơi không đụng đến các khu dân cư giàu có và có sức mạnh chính trị lớn. Gánh nặng tăng nguồn cung tiếp tục đổ lên người thuê lao động.
Không thể giao nhà ở giá rẻ cho logic lợi nhuận
Trường hợp Barrington Plaza cho thấy quyền lực của chủ nhà và nhà phát triển vẫn rất lớn. Khu phức hợp 712 căn này trở thành vụ trục xuất lớn nhất Los Angeles gần đây khi chủ sở hữu Douglas Emmett dùng Ellis Act để đuổi hơn 700 hộ với lý do cải tạo hệ thống phun nước. Sau hai năm kiện tụng, tòa phán quyết các vụ trục xuất là bất hợp pháp, nhưng phần lớn hộ dân đã rời đi.
Vấn đề không chỉ là vài nhà phát triển tham lam hay vài kẽ hở pháp lý. Vấn đề sâu hơn là quyết định chính trị giao việc cung cấp nhà ở giá phải chăng cho các tác nhân tư nhân chạy theo lợi nhuận. Khi nhà phát triển và chủ đất vẫn là trung tâm của hệ thống, chính sách nhà ở luôn bị kéo về phía khai thác giá trị thay vì bảo đảm chỗ ở.
Phản ứng nghiêm túc với khủng hoảng nhà ở vì vậy không thể chỉ là nới quy định, tăng ưu đãi hay trông chờ thị trường “lọc” nhà xuống cho người nghèo. Los Angeles cần bảo vệ nhà thuê ổn định giá đang tồn tại, hạn chế trục xuất vì phá dỡ, buộc các khu giàu mật độ thấp chia sẻ gánh nặng phát triển và quan trọng hơn, khôi phục vai trò của khu vực công trong xây dựng, sở hữu và vận hành nhà ở thật sự vừa túi tiền. Nhà ở không thể chỉ là tài sản đầu tư. Với người thuê lao động, đây là nền tảng của việc làm, gia đình, cộng đồng và quyền được ở lại thành phố mà họ đã góp phần xây dựng.
shared via phenomenalworld,
