Cú rơi bất động sản đè nặng lên tăng trưởng của Trung Quốc
19/01/26
 |
| Trung Quốc vẫn đang phải vật lộn với sự sụp đổ của thị trường bất động sản bắt đầu từ bốn năm trước, sau nhiều năm xây dựng quá mức. Ảnh: Qilai Shen |
Thị trường nhà ở lao dốc, niềm tin hộ gia đình suy yếu
Tại Trung Quốc, doanh số bán nhà mới đã rơi xuống mức thấp nhất trong hơn 15 năm, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tiếp tục giảm mạnh. Khi giá trị tài sản lớn nhất của phần đông hộ gia đình bị bào mòn, nhiều người buộc phải thắt chặt chi tiêu. Ở cấp chính quyền địa phương, tình hình cũng căng thẳng: nhiều tỉnh thành vốn phụ thuộc lớn vào nguồn thu liên quan bất động sản đang chật vật xoay xở ngân sách, thậm chí gặp khó trong việc chi trả lương cho công chức.
Đầu năm ngoái, nỗi lo lớn của nhiều người là rủi ro chiến tranh thương mại với Tổng thống Donald Trump. Tuy nhiên, thực tế cho thấy vấn đề nan giải hơn nằm ở cú sập của thị trường nhà ở đã khởi phát từ bốn năm trước và ngày càng trầm trọng.
Tăng trưởng “đẹp” nhờ xuất khẩu nhưng tiêu dùng hụt hơi
Bất chấp những dấu hiệu suy yếu trong nước, số liệu chính thức vẫn ghi nhận tăng trưởng ổn định. Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc thông báo nền kinh tế tăng 5% trong năm 2025, bằng đúng năm trước và đạt mục tiêu chính phủ đặt ra từ tháng 3. Riêng quý 4, nếu quy đổi theo tốc độ cả năm, tăng trưởng tương đương 4,9%.
Động lực quan trọng giúp bù đắp nhu cầu nội địa là xuất khẩu. Thặng dư thương mại của Trung Quốc năm 2025 đạt mức kỷ lục 1,19 nghìn tỷ USD, góp phần nâng đỡ tăng trưởng trong bối cảnh chi tiêu hộ gia đình yếu. Dữ liệu bán lẻ phản ánh rõ sức mua chững lại: tháng 11 tăng rất thấp so với cùng kỳ, mức tệ nhất kể từ giai đoạn Covid-19; sang tháng 12, doanh số bán lẻ còn giảm 0,1% so với tháng trước.
Một số nhà kinh tế phương Tây cho rằng tăng trưởng thực tế có thể thấp hơn nhiều so với số liệu công bố. Rhodium Group ước tính nền kinh tế Trung Quốc chỉ tăng khoảng 2,5–3% trong năm qua và có thể chậm thêm trong năm nay.
Bất động sản từng chiếm một phần tư nền kinh tế
Tác động của cú giảm tốc đặc biệt lớn vì bất động sản từng là trụ cột. Tính đến năm 2021, xây dựng và các hoạt động liên quan nhà đất được ước tính chiếm khoảng 1/4 quy mô nền kinh tế. Khi lĩnh vực này chững lại, hiệu ứng lan sang hàng loạt ngành từ vật liệu, nội thất đến dịch vụ tài chính, đồng thời kéo giảm tâm lý tiêu dùng.
Cục Thống kê cho biết đầu tư vào tài sản cố định – bao gồm chung cư, văn phòng, nhà xưởng và các dự án khác – giảm 3,8% trong năm 2025. Đây là lần sụt giảm đầu tiên kể từ năm 1989, thời điểm Bắc Kinh siết đầu tư vì áp lực lạm phát.
Theo giáo sư kinh tế Zhu Tian (CEIBS Thượng Hải), sự suy giảm mạnh của bất động sản gần như có thể giải thích phần lớn tình trạng tăng trưởng kém sôi động của Trung Quốc trong ba năm qua.
Giá giảm sâu, giao dịch tắc nghẽn
Số liệu chính thức cho thấy giá nhà đã giảm khoảng 1/5 so với năm 2021. Nhưng nhiều dữ liệu phi chính thức cho rằng mức giảm thực tế còn sâu hơn đáng kể. Giao dịch chậm lại, đặc biệt ở phân khúc căn hộ mới, khiến thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”. Báo cáo của China Index Academy cho biết nhà rao bán hiện mất trung bình 22,2 tháng mới chốt được giao dịch.
Trong nhiều thành phố, người mua đòi mức chiết khấu lên tới 80% so với đỉnh năm 2021, trong khi người bán không muốn chấp nhận thua lỗ lớn, khiến giá và kỳ vọng không gặp nhau. Sam Radwan, lãnh đạo một công ty tư vấn bất động sản tại Chicago, nhận xét ông chưa từng thấy hiện tượng nhà tồn kho lâu như vậy trong hơn bốn thập niên theo dõi nhiều thị trường quốc tế, và tâm lý giới môi giới tại Trung Quốc vẫn rất bi quan.
Cú rơi giá còn tạo ra cảm giác “mua hớ” đối với nhiều người. Zoe Zhao, công chức 27 tuổi ở Tây An, mua nhà cùng bố mẹ vào tháng 10/2024 sau khi giá đã giảm, nhưng rồi chứng kiến giá còn giảm thêm. Cô nói khó phủ nhận hối tiếc, dù tự an ủi rằng căn hộ dùng để ở và gia đình may mắn không mua ở đỉnh.
Bắc Kinh tìm cách “neo” lại niềm tin
Sự lao dốc đã làm rung chuyển niềm tin vào bất động sản – kênh tích lũy từng được xem là an toàn nhất của hộ gia đình Trung Quốc. Chính quyền vì thế tìm cách phục hồi lòng tin thị trường. Cuối năm ngoái, giới chức trách tăng kiểm duyệt các bài đăng bi quan về nhà đất tại Bắc Kinh và Thượng Hải; việc công bố một số chỉ số giá nhà tư nhân cũng bị tạm dừng.
Một số chuyên gia trong nước dự báo thị trường có thể cải thiện sớm, thậm chí ngay trong năm nay. Meng Xiaosu – nhà phân tích nổi tiếng – cho rằng giá có thể phục hồi nếu các biện pháp của trung ương, như chuyển một phần nhà tồn kho thành nhà ở giá phải chăng, được triển khai hiệu quả.
Tuy nhiên, trở ngại lớn nằm ở tài chính địa phương. Nhiều chính quyền muốn mua lại căn hộ tồn kho từ các doanh nghiệp bất động sản để chuyển đổi công năng, nhưng doanh thu thuế và bán đất giảm khiến họ thiếu nguồn lực trợ giá. Nếu không giảm giá sâu – điều các chủ đầu tư không muốn – các địa phương có thể chịu lỗ lớn khi cho thuê những căn hộ mua vào.
Căn nguyên: Dư cung và nhân khẩu học đổi chiều
Bên dưới cuộc khủng hoảng là bài toán cung – cầu khó đảo ngược. Trung Quốc đã xây dựng một lượng nhà ở khổng lồ trong khi số cuộc hôn nhân và số trẻ sinh ra giảm đều, làm suy yếu động lực mua nhà mới. Năm 2024, diện tích nhà ở bình quân tại đô thị đạt khoảng 41 mét vuông/người, tăng từ 31,6 mét vuông chỉ 15 năm trước và cao hơn rất nhiều so với giai đoạn trước năm 1976, khi mức bình quân chưa tới 10 mét vuông.
Với nền kinh tế, xuất khẩu có thể giữ cho các chỉ số tăng trưởng “đẹp” thêm một thời gian. Nhưng khi tài sản nhà ở tiếp tục mất giá và giao dịch đóng băng, cú sốc bất động sản vẫn là lực cản lớn đối với tiêu dùng, đầu tư và niềm tin – những yếu tố quyết định sức bền tăng trưởng của Trung Quốc trong các năm tới.
shared via nytimes,
