Hai thánh địa Ả rập Saudi lọt vào tầm ngắm của vốn toàn cầu
03/06/26
 |
| Các dự án tại các thành phố linh thiêng ngày càng được thiết kế dựa trên các mô hình đầu tư toàn cầu, tập trung vào thu nhập định kỳ và hoạt động tích hợp. (SPA) |
Makkah và Madinah, hai thành phố linh thiêng nhất của Hồi giáo đang dần được nhìn như những hệ sinh thái đô thị có thể đầu tư trên quy mô toàn cầu. Khi Ả rập Saudi mở rộng kênh tiếp cận cho vốn ngoại, cơ hội bất động sản tại đây trở nên hấp dẫn hơn, nhưng cũng đòi hỏi sự thận trọng đặc biệt.
Khi thánh địa trở thành cơ hội đầu tư
Nhiều thập niên, Makkah và Madinah được nhìn chủ yếu qua lăng kính tôn giáo. Đây là hai địa điểm thiêng liêng bậc nhất của Hồi giáo, nơi hàng triệu tín đồ tìm đến mỗi năm để thực hiện Hajj và Umrah. Tuy nhiên, trong chiến lược chuyển đổi kinh tế của Ả rập Saudi, hai thành phố này đang có thêm vai trò mới: điểm đến đầu tư bất động sản dài hạn. Sự thay đổi diễn ra từng bước, thận trọng và có kiểm soát. Nhà chức trách Ả rập Saudi muốn thu hút vốn quốc tế, đồng thời phải bảo vệ ý nghĩa tôn giáo đặc biệt của hai thánh địa. Đây không phải quá trình mở cửa thông thường như tại thị trường du lịch hay địa ốc thương mại mà là bài toán cân bằng giữa tiền vốn, đức tin và quyền quản lý của nhà nước.
Những cải cách gắn với Tầm nhìn 2030 bắt đầu tạo ra cánh cửa mới. Năm 2025, Cơ quan Thị trường Vốn Ả rập Saudi cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào các công ty niêm yết có liên quan tới bất động sản tại Makkah và Madinah. Trước đó, từ tháng 1, khung pháp lý cập nhật về sở hữu bất động sản của người nước ngoài cũng có hiệu lực. Quyền sở hữu trực tiếp tại hai thành phố vẫn bị hạn chế, chủ yếu dành cho công ty Saudi và cá nhân Hồi giáo. Tuy nhiên, việc mở rộng kênh đầu tư gián tiếp đã đủ để thay đổi cách giới tài chính quốc tế nhìn vào thị trường này.
Dòng người hành hương là nền móng bền vững
Điều khiến Makkah và Madinah khác biệt không chỉ là vị trí hay quy mô dự án, mà là dòng cầu gần như không giống bất kỳ thị trường du lịch nào. Năm nay có 1,7 triệu tín đồ đã thực hiện Hajj. Ả rập Saudi đặt mục tiêu thu hút 30 triệu người hành hương Umrah mỗi năm vào năm 2030.
Hành hương không phải lựa chọn tiêu dùng thông thường. Với người Hồi giáo, đây là nghĩa vụ tôn giáo, khát vọng tinh thần và trải nghiệm có ý nghĩa sâu sắc trong đời sống. Vì vậy, nhu cầu tại Makkah và Madinah có nền tảng bền vững hơn nhiều so với các điểm đến du lịch phụ thuộc vào thị hiếu, chu kỳ kinh tế hay mùa mốt. Robert Coulson, cố vấn bất động sản tại Accenture nhận định hai thành phố này đang được nhìn không chỉ như điểm đến tôn giáo, mà như “hệ sinh thái đô thị có thể đầu tư toàn cầu”. Khi dân số Hồi giáo toàn cầu được dự báo tiến gần 3 tỷ người trong các thập niên tới, cùng sự trỗi dậy của tầng lớp trung lưu tại Đông Nam Á, châu Phi, vùng Vịnh và Nam Á, nhu cầu hành hương và chi tiêu lưu trú có thể còn tăng mạnh. Nói ngắn gọn, nhà đầu tư không chỉ mua bất động sản; họ mua quyền tiếp cận một trong những dòng cầu ổn định nhất thế giới.
Khách sạn chỉ là làn sóng đầu tiên
Lĩnh vực khách sạn nhiều khả năng sẽ thu hút làn sóng vốn ngoại đầu tiên. Các chuyên gia cho rằng khách sạn, căn hộ dịch vụ và bất động sản hàng hiệu đang nhận được sự quan tâm lớn, vì chúng gắn trực tiếp với tăng trưởng Hajj và Umrah.
Năng lực lưu trú của Ả rập Saudi cũng mở rộng nhanh. Knight Frank ước tính vương quốc hiện có khoảng 171.650 phòng khách sạn, với thêm 94.500 phòng đang được xây dựng hoặc trong giai đoạn quy hoạch nâng cao. Với lượng khách hành hương tăng, nhu cầu về chỗ ở, dịch vụ, giao thông và tiện ích đô thị sẽ còn lớn hơn. Tuy nhiên, cơ hội dài hạn không dừng ở khách sạn năm sao. Coulson cho rằng bài toán lớn hơn là xây dựng hệ sinh thái hành hương hoàn chỉnh: nơi lưu trú trang nghiêm, di chuyển liền mạch, chăm sóc y tế dễ tiếp cận và dịch vụ số giúp nâng cao trải nghiệm tâm linh.
Điều này mở ra không gian cho các mô hình đô thị tích hợp. Các dự án như Jabal Omar ở Makkah, Rua Al Madinah và Thakher City đang được định vị như những điểm đến tổng hợp, kết hợp khách sạn, giao thông, bán lẻ, nhà ở và hạ tầng công cộng.
Vốn ngoại vào nhưng không kiểm soát
Makkah và Madinah hấp dẫn vì tiềm năng, nhưng cũng phức tạp vì tính thiêng. Đây là hai trong số những thị trường bất động sản được quản lý chặt nhất thế giới. Vốn ngoại có thể tham gia qua các cấu trúc đầu tư được cấp phép nhưng không được tự do kiểm soát tài sản như ở các thị trường mở hoàn toàn. Khung hiện tại giới hạn tổng sở hữu của cá nhân và tổ chức không phải Saudi trong các công ty niêm yết có liên quan bất động sản tại Makkah và Madinah ở mức 49%. Điều này cho thấy Ả rập Saudi muốn mời vốn quốc tế vào như nhà đầu tư tài chính, không phải chủ sở hữu chi phối.
Ali Raza, Chủ tịch Haytham & Company gọi đây là quá trình “tài chính hóa có hiệu chỉnh” của hai thánh địa, chứ không phải tự do hóa hoàn toàn. Nhìn từ góc độ Ả rập Saudi, sự hiệu chỉnh không phải nhược điểm mà là cơ chế để cân bằng giữa vốn, chủ quyền và trách nhiệm tôn giáo.
Đất hiếm, chuẩn đầu tư cao hơn
Sự khan hiếm đất quanh Đại Thánh đường ở Makkah khiến cạnh tranh càng gay gắt. Một số lô đất gần Haram từng được giao dịch ở mức khoảng 87.000 USD mỗi m2, đưa khu vực này vào nhóm tài sản đô thị đắt giá nhất thế giới. Khi vốn tổ chức tham gia nhiều hơn, cuộc đua sẽ không chỉ nằm ở vị trí. Các nhà phát triển sẽ phải cạnh tranh bằng chất lượng thiết kế, trải nghiệm khách hàng, tiêu chuẩn bền vững, năng lực quản lý dòng người, công nghệ đô thị thông minh, hợp tác thương hiệu và hiệu quả vận hành dài hạn.
Vốn quốc tế thường mang theo những yêu cầu cao hơn về quản trị, ESG, vận hành khách sạn, quản lý hạ tầng và minh bạch tài sản. Nếu được hấp thụ đúng cách, dòng vốn này có thể giúp nâng chuẩn phát triển đô thị tại cả Makkah và Madinah, thay vì chỉ đẩy giá đất lên.
Cơ hội lớn đi cùng trách nhiệm lớn
Với Ả rập Saudi, mở rộng đầu tư vào hai thánh địa là một phần quan trọng của Tầm nhìn 2030: đa dạng hóa kinh tế, mở rộng du lịch tôn giáo, thu hút vốn quốc tế và nâng cấp hạ tầng đô thị. Với nhà đầu tư, đây là một thị trường hiếm có, nơi nhu cầu dài hạn được neo bởi đức tin, dân số và thu nhập tăng lên của cộng đồng Hồi giáo toàn cầu.
Tuy nhiên, Makkah và Madinah không thể được đối xử như các thị trường bất động sản thông thường. Thành công ở đây không chỉ đo bằng tỷ suất lợi nhuận mà còn đo bằng khả năng tôn trọng sự linh thiêng của không gian, phẩm giá của người hành hương và vai trò giám hộ của Ả rập Saudi đối với hai thánh địa. Nếu được quản lý tốt, vốn ngoại có thể giúp hai thành phố mở rộng năng lực đón khách, cải thiện hạ tầng và nâng chất lượng trải nghiệm hành hương. Nếu bị thương mại hóa quá mức, rủi ro không chỉ là tài chính, mà là đánh mất sự cân bằng mong manh giữa đầu tư và thiêng liêng.
Makkah và Madinah đang bước vào chương mới. Đây có thể là một trong những cơ hội bất động sản bền vững nhất thế giới. Song cũng là một trong những thị trường đòi hỏi nhà đầu tư phải hiểu, có những tài sản không thể chỉ được định giá bằng tiền.
shared via arabnews,
