Sau đóng băng tiền thuê: Bài toán nợ của nhà ở New York
10/08/26
 |
Tiền thuê, chi phí và khoản nợ cũ
Sau khi nỗ lực cuối cùng của Eric Adams nhằm thay đổi thành phần của Hội đồng Hướng dẫn Tiền thuê (RGB) thất bại, Thị trưởng Zohran Mamdani có cơ hội thực hiện cam kết đóng băng tiền thuê nhà. RGB gồm chín thành viên, quyết định mức tăng tối đa cho hơn một triệu căn hộ thuê có kiểm soát ở New York, tức hơn một nửa số người thuê nhà trong thành phố. Dưới thời Bill de Blasio, cơ quan này từng áp mức tăng 0% ba lần.
Tranh luận không nên chỉ xoay quanh kỹ thuật pháp lý của kiểm soát tiền thuê, mà phải nhìn vào cấu trúc tài chính của nhà ở. Chủ sở hữu nhiều tòa nhà không chi phần lớn tiền thuê cho bảo trì hay vận hành, tất cra chỉ để trả nợ. Vì nhà ở cho thuê thường được mua bằng đòn bẩy cao, bất kỳ sự suy giảm tăng trưởng tiền thuê nào cũng có thể khiến chủ nhà không trả được thế chấp.
Tuy nhiên, phần lớn tòa nhà vẫn có thu nhập thuê cao hơn nhiều so với chi phí vận hành. Theo RGB, tại các tòa nhà có căn hộ ổn định giá thuê, tiền thuê bình quân là 1.600 USD/căn; chủ nhà thu thêm khoảng 200 USD từ bãi xe, mặt bằng bán lẻ, trạm phát sóng. Chi phí vận hành và bảo trì dưới 1.200 USD, gồm hơn 300 USD thuế và gần 100 USD bảo hiểm. Thu nhập ròng khoảng 600 USD/căn, cao hơn chi phí vận hành khoảng 50%. Trong 20 năm, thu nhập chủ nhà tăng bình quân 3,8%/năm, còn chi phí tăng 3,7%. Hơn 70% tòa nhà có chi phí dưới 80% thu nhập; dưới 10% có chi phí vượt thu nhập.
Khủng hoảng không nằm ở chi phí vận hành
Điểm then chốt là phải tách chi phí vận hành khỏi chi phí sở hữu. Bảo hiểm hay bảo trì là chi phí cung cấp nhà ở; còn các khoản thế chấp hoàn toàn nằm ngoài phạm vi đó. Hầu như không khoản nợ nào của chủ sở hữu nhà thuê kiểm soát giá là nợ xây dựng, và rất ít là nợ cải tạo vốn, chủ yếu phản ánh mức giá chủ nhà đã trả, hoặc số tiền họ vay dựa trên tài sản.
Nhà đầu tư thường mua hoặc tái cấp vốn dựa trên kỳ vọng tiền thuê tương lai. Các ngân hàng chấp nhận tỷ lệ bao phủ nợ 1,25, thậm chí 1,1; đồng nghĩa lên tới 80% thu nhập ròng sau chi phí vận hành có thể dùng để trả thế chấp nếu tòa nhà hoạt động đúng kỳ vọng. Tái cấp vốn nhằm rút vốn chủ sở hữu là thông lệ phổ biến: Vay thêm trên tài sản đã tăng giá để lấy tiền mua thêm tòa nhà. Nghiên cứu dựa trên dữ liệu của Freddie Mac cho thấy các tòa nhà dân cư ở New York bình quân trả khoảng 80% thu nhập vận hành ròng cho lãi vay; với đa số mẫu, lãi vay còn lớn hơn toàn bộ chi phí vận hành cộng lại.
Vì vậy, hiện nay khó khăn chủ yếu đến từ việc nhiều tòa nhà được mua hoặc tái cấp vốn trước cải cách luật thuê năm 2019, khi nhà đầu tư kỳ vọng có thể tăng mạnh tiền thuê hoặc đưa căn hộ ra khỏi diện kiểm soát. Sau cải cách, điều đó gần như không thể. Doanh số mua bán nhà nhiều căn giảm xuống chưa tới 1/3 so với một thập niên trước.
Đóng băng thuê phải đi cùng xử lý nợ
Nếu chỉ chờ phá sản hoặc tịch biên, người thuê phải chịu thiệt vì nhà xuống cấp và chủ nhà khó khăn thường ưu tiên trả nợ hơn bảo trì. Do đó, đóng băng hoặc giảm tiền thuê phải đi kèm thực thi quy chuẩn nhà ở nghiêm ngặt và xử lý nhanh các tòa nhà mắc kẹt tài chính. Mô hình khả thi thành phố phối hợp với chủ nhà và chủ nợ để giảm nợ thế chấp, đổi lại cam kết sửa chữa vi phạm và nâng chất lượng bảo trì, tương tự cách Tổ chức Bảo tồn Cộng đồng (CPC) xử lý một phần danh mục cho vay của Ngân hàng Signature Bank.
Một nhóm khác là các tòa nhà thật sự có chi phí vận hành vượt thu nhập, thường ở Bronx, nhiều nơi do các tổ chức phát triển cộng đồng phi lợi nhuận sở hữu. Với nhóm này, vấn đề không phải nợ đầu cơ mà là thu nhập cư dân quá thấp và di sản thiếu đầu tư; giải pháp phù hợp hơn là trợ cấp vận hành, tốt hơn trợ cấp cho người thuê vì ít bị chủ nhà thu lại qua việc tăng giá.
Nhà ở như hạ tầng công cộng
Bài viết phân biệt chủ nhà cũ với nhà phát triển mới. Thành phố vẫn cần nhà phát triển tư nhân để xây thêm nhà, vì họ có chuyên môn, lao động và nguồn lực. Nhưng tiền thuê ở các tòa nhà cũ không phản ánh chi phí xây dựng; phần lớn chi phí đó phát sinh từ nhiều thập niên trước. Tuổi trung vị của căn hộ New York vào khoảng 80 năm. Với suất sinh lời kỳ vọng 20% của nhà phát triển và lãi vay 8–10%, thu nhập sau nhiều thập niên gần như không ảnh hưởng tới quyết định xây hôm nay.
Vì vậy, với nhà ở cũ, tiền thuê hợp lý chỉ nên bao gồm chi phí vận hành cộng biên lợi nhuận vừa phải. Phần vượt lên là chuyển giao từ người thuê sang chủ nhà và chủ nợ. Nếu New York muốn nhà ở thật sự phải chăng, đóng băng tiền thuê cần đi cùng giảm nợ, cưỡng chế bảo trì và mở rộng sở hữu công hoặc xã hội. Tương tự hệ thống tàu điện ngầm IRT trước đây, khu vực tư nhân không bị thay thế vì ý thức hệ, mà vì lợi nhuận chấp nhận được không còn tương thích với dịch vụ phổ cập giá phải chăng.
shared via phenomenal world,
