Bài toán biến phản đối thành ủng hộ: muốn xây thêm nhà, hãy chia lợi ích cho cư dân
15/07/26
 |
Tại nhiều quốc gia giàu, không chỉ là vấn đề kỹ thuật, thiếu nhà trở thành thất bại chính trị. Quy hoạch hạn chế nguồn cung, đẩy giá nhà lên cao và tạo chi phí kinh tế xã hội lớn. Muốn thắng phe phản đối xây dựng, không chỉ cần chính quyền cấp cao “áp xuống” địa phương. Cách bền hơn là để cư dân địa phương trực tiếp hưởng lợi từ phát triển.
Khi “áp từ trên xuống” không đủ
Ở nhiều thị trường, giá nhà cao hơn rất xa chi phí xây dựng. Tại Mỹ, cứ 10 hộ sẽ có một hộ sống trong căn nhà có giá mua cao hơn gấp đôi chi phí xây. Ở ven biển California, giá nhà trung vị xấp xỉ gấp ba lần chi phí xây dựng. London, Paris, Sydney và Toronto cũng gặp tình trạng tương tự.
Nguyên nhân cơ bản là quy định sử dụng đất kìm hãm nguồn cung. Phân vùng (zoning) giới hạn loại nhà được xây; muốn vượt quy định, nhà phát triển phải xin ngoại lệ qua quy trình nhiều tầng, kéo dài. Quy chuẩn thiết kế, đánh giá môi trường và yêu cầu lao động tiếp tục làm tăng chi phí. Vì phần lớn quy định nằm ở chính quyền địa phương, nhiều nhà cải cách chọn chiến lược “preemption” – chính quyền cấp bang hoặc trung ương vượt quyền địa phương để nới quy hoạch.
Chiến lược này thật sự thành công. Từ năm 2016, sau khi nới hạn chế, California bùng nổ số nhà phụ trợ (ADU). Năm 2025, bang thông qua Dự luật Thượng viện số 79, cho phép tăng mật độ quanh ga và tuyến buýt nhanh ở tám (sắp thành chín) trong tổng số 58 hạt. Sau năm 2017, New Zealand bỏ yêu cầu chỗ đỗ xe, buộc các hội đồng lớn cho phép nhà tới sáu tầng gần điểm giao thông công cộng, trung tâm thương mại và lõi đô thị. Năm 2021, nước này còn thông qua Bộ tiêu chuẩn nhà ở mật độ trung bình (MDRS), cho phép nhà liền kề ba tầng trên tất cả các lô đất. Năm 2023, Montana có “phép màu Montana”, xóa quy hoạch chỉ dành cho nhà ở một hộ tại các thành phố trên 5.000 dân, cho phép ADU và hạn chế quyền tùy nghi của địa phương.
Vì sao cải cách dễ bị chặn
Nhưng thành công pháp lý không đồng nghĩa với nhà được xây. New Zealand gặp phản ứng dữ dội, hội đồng địa phương trì hoãn, năm 2023, đảng Quốc gia rút ủng hộ rồi thắng cử. Montana chưa thấy tác động rõ lên nguồn cung và giá, lại bị kiện bởi nhóm chủ nhà. California đã thông qua hơn 100 luật ủng hộ xây nhà trong 10 năm, nhưng YIMBY Law – tổ chức vận động chính sách nhà ở tại Mỹ ủng hộ nới lỏng quy hoạch và xây thêm nhà để giải quyết tình trạng thiếu cung và giá nhà cao nhận xét nhiều luật có tác động “hạn chế hoặc không có” vì ngoại lệ, lỗ hổng và sự chống đối của chính quyền địa phương. Từ năm 2015, số giấy phép xây nhà tư nhân mới tại California gần như không đổi, quanh 9.000 căn/tháng, trong khi ở Texas, dân số ít hơn, cấp khoảng 17.000 căn/tháng.
Vấn đề chính trị nằm ở chỗ phe phản đối vẫn có quyền lực ở cấp cao hơn, buộc cải cách phải thỏa hiệp. Các thỏa hiệp lại để lại kẽ hở cho cư dân phản đối các dự án theo cách cực đoan kiện tụng, trì hoãn hoặc ép dự án thay đổi. Ở thành phố New York, quy trình xét duyệt hai năm có thể làm tăng 58.000 USD/căn trong dự án thấp tầng 40 căn, tức thêm 2,3 triệu USD cho toàn dự án. Tại vùng Vịnh San Francisco, chi phí xây nhà thị trường ước khoảng 531 USD/m2 cho diện tích cho thuê ròng; dự án nhà giá phải chăng vượt 700 USD. Với mức 531 USD, một căn 1.500/m2 tốn gần 800.000 USD để xây.
Bên cạnh đó, phần lớn cư dân cân nhắc cả chi phí và lợi ích. Họ nhạy cảm với giao thông, bóng râm, tiếng ồn, áp lực dịch vụ công, nhưng có thể ủng hộ nếu thấy lợi ích cụ thể. Khi nhà phát triển phải tiêu hàng triệu USD vào thủ tục, kiện tụng, quy chuẩn và yêu cầu môi trường, phần thặng dư có thể chia cho cộng đồng bị hao mòn. Đây là thất bại mặc cả, cả nhà phát triển và đa số cư dân đều có thể khá hơn, nhưng quy trình hiện tại khiến thỏa thuận đôi bên cùng lợi không xảy ra.
Biến phản đối thành đồng minh
Cần trao quyền phát triển rõ ràng cho cư dân địa phương, giảm chi phí giao dịch, rồi cho họ trực tiếp phê duyệt dự án nếu lợi ích đủ hấp dẫn. Israel là ví dụ mạnh. Hai chương trình Pinui Binui và TAMA 38, thành lập lần lượt vào năm 1999 và 2005, cho phép chủ nhà thương lượng với nhà phát triển; nếu siêu đa số đồng ý, tòa nhà cũ được thay bằng tòa lớn hơn, cư dân nhận nhà mới, nhà phát triển bán thêm căn để có lợi nhuận. Tại Tel Aviv, hai chương trình này tạo ra hơn một nửa nguồn cung nhà mới.
London cũng có mô hình tái thiết nhà ở xã hội. Từ năm 2018, các dự án muốn nhận tài trợ thành phố phải được cư dân bỏ phiếu thông qua. Trong 21 cuộc bỏ phiếu từ khi áp dụng đến năm 2022, chỉ có một cuộc phản đối; mức ủng hộ trung bình là 80%, với tỷ lệ tham gia 72%. Sau năm 2022, ít nhất 10 cuộc bỏ phiếu được thông qua.
Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Loan dùng cơ chế điều chỉnh đất đai tương tự. Từ năm 1919, Nhật cho nhà phát triển thương lượng với nhóm chủ đất liền kề để vẽ lại ranh giới, xây đường, đường sắt, công viên và công trình lớn hơn với điều kiện chỉ cần 2/3 chủ đất đồng ý. Khoảng 30% đất đô thị Nhật được tái phát triển theo cách này. Hàn Quốc áp dụng cho khoảng 40% khu dân cư đô thị; Đài Loan hơn 17.000ha.
không phải tất cả cư dân đều chống xây nhà bằng mọi giá. Nếu được quyền quyết định và được chia lợi ích vật chất từ phát triển, đa số chắc chắn ủng hộ. Muốn biến phản đối thành đồng ý, cải cách nhà ở cần ít áp đặt hơn, nhiều mặc cả địa phương hơn.
shared via works in progress,
