Vì sao bong bóng nhà ở Ireland vỡ?
18/05/26
Ireland từng trải qua một trong những bong bóng nhà ở lớn nhất thế giới: thập niên trước năm 2007, giá nhà tăng gấp bốn, rồi lao dốc hơn nửa ở giai đoạn 2007 – 2012. Tuy nhiên, câu chuyện thường bị kể sai. Vấn đề không đơn giản là Ireland xây quá nhiều nhà hay để thị trường tự do quá mức, mà là sự kết hợp nguy hiểm giữa tín dụng dễ dãi, ưu đãi thuế méo mó và nguồn cung đi sai nơi cần đến.
Bong bóng trở thành bài học toàn cầu
Tại các tranh luận về nhà ở, Ireland thường được nêu như ví dụ cảnh báo. Giá nhà tăng dữ dội, xây dựng bùng nổ, rồi thị trường sụp đổ. Từ đây, nhiều người kết luận rằng xây quá nhiều nhà có thể tự tạo ra thảm họa.
Tuy nhiên, cách hiểu này bỏ qua những chi tiết quan trọng. Thập niên 2000, Ireland có chu kỳ tăng – vỡ bất động sản cực đoan. Tuy nhiên, nguyên nhân không nằm ở việc nguồn cung đơn thuần vượt nhu cầu trên toàn quốc; cũng không phải bằng chứng cho thấy quy luật cung – cầu không còn tác dụng với nhà ở.
Điều Ireland cho thấy phức tạp hơn: nếu chính sách thuế khuyến khích xây nhà sai chỗ, nếu tín dụng bị nới lỏng quá mức, và nếu chi phí xây dựng bị đẩy lên quá cao, thị trường có thể vừa thừa nhà ở nơi không cần, vừa thiếu nhà trầm trọng ở nơi có nhu cầu thật.
Huyền thoại “xây quá nhiều nhà”
Một trong những hiểu lầm phổ biến nhất là Ireland đã xây quá nhiều nhà và tạo ra hàng loạt “thị trấn ma”. Năm 2011, Ireland có gần 3.000 khu phát triển được xếp vào diện “chưa hoàn thiện”, với sức chứa khoảng 180.000 căn. Con số dễ gợi hình ảnh những dãy nhà mới tinh bỏ hoang.
Tuy nhiên, thực tế khác xa. Gần 1/2 số căn trong các khu, khoảng 86.000 căn, đã hoàn thiện và có người ở; trong số gần 95.000 căn chưa có người ở, gần 2/3 thậm chí chưa từng được xây; đây chỉ là các căn được cấp phép nhưng chưa khởi công. Năm 2011, chỉ khoảng 18.600 căn hoàn thiện mà bỏ trống, tương đương khoảng 1% tổng nguồn cung nhà ở.
Tại Dublin, nơi nhu cầu nhà ở lớn nhất, số khu trống quy mô lớn rất ít. Giữa thập niên 2010, hầu hết các dự án từng bị gọi là “ma” cũng được lấp đầy. Điều này cho thấy Ireland không đơn giản là quốc gia xây thừa nhà mà nhà được xây không đúng loại và không đúng nơi.
Chính sách thuế đẩy nhà về sai chỗ
Huyền thoại thứ hai là bong bóng Ireland là sản phẩm của thị trường tự do bị buông lỏng. Thực tế, chính sách nhà nước đóng vai trò rất lớn trong việc làm méo mó nguồn cung.
Từ năm 1996 – 2015, Ireland xây khoảng 850.000 căn nhà, song chưa tới 1/6 là căn hộ đô thị. Khi đó, đây lại là loại nhà mà Ireland cần hơn khi kinh tế chuyển dần sang dịch vụ, dược phẩm và các ngành tập trung quanh đô thị. Ngược lại, khoảng 60% nhà mới được xây ở khu vực nông thôn, chủ yếu dành cho các hộ gia đình lớn, dù nhóm này đang giảm dần.
Nguyên nhân quan trọng nằm ở các ưu đãi thuế gọi là Section 23. Chính sách cho phép nhà đầu tư xây nhà cho thuê tại một số vùng được chỉ định, khấu trừ chi phí xây dựng vào thu nhập cho thuê chịu thuế. Điều đáng nói là khoản thu nhập cho thuê đó không nhất thiết phải đến từ chính căn nhà mới xây. Nhà đầu tư có thể dùng ưu đãi để giảm thuế từ các bất động sản khác.
Kết quả là động cơ kinh tế bị đảo ngược. Việc xây nhà ở những vùng được ưu đãi thuế trở thành cách giảm nghĩa vụ thuế, bất kể nơi đó có nhu cầu thuê dài hạn hay không.
Dublin thiếu, vùng xa thừa
Tình trạng này thể hiện rõ tại vùng Upper Shannon ở tây bắc Ireland. Giai đoạn 2000 – 2008, hạt Leitrim, cách Dublin ba giờ lái xe và cách Galway hai giờ, xây thêm gần 7.700 căn, dù năm 1996 nơi đây chỉ có dưới 8.400 hộ gia đình.
Các hạt lân cận như Longford và Cavan cũng tăng nguồn cung rất mạnh. Khi đó, giai đoạn 2000 – 2008, Dublin chỉ thêm 38 căn nhà mới cho mỗi 100 hộ gia đình có từ năm 1996, thấp hơn nhiều các vùng được ưu đãi.
Hậu quả kéo dài đến sau khủng hoảng. Ở Leitrim, giá nhà đầu năm 2020 là khoảng 125.000 euro, gần như không đổi so với năm 2000. Tại Dublin, giá trung bình đầu năm 2020 là 375.000 euro, cao hơn hơn 50% so với năm 2000.
Nói cách khác, Ireland không thiếu xây dựng; Ireland thiếu loại nhà ở đặt đúng nơi.
Tín dụng mới là nhiên liệu chính
Huyền thoại thứ ba là trải nghiệm Ireland phủ nhận cung - cầu, vì giai đoạn 2001 – 2007 cả giá nhà và xây dựng cùng tăng. Tuy nhiên, nhìn vậy sẽ nhầm tương quan với nguyên nhân.
Thị trường nhà ở, giá là cuộc đua giữa nhu cầu và nguồn cung. Nhu cầu có thể đo bằng thu nhập hộ gia đình; nguồn cung có thể đo bằng số nhà trên đầu người. Giai đoạn 2001 – 2007, hai yếu tố này gần như triệt tiêu nhau: nhu cầu tăng 23%, nguồn cung tăng 25%.
Vì sao giá nhà vẫn tăng gần 8% mỗi năm sau khi trừ lạm phát? Câu trả lời nằm ở tín dụng. Trước khủng hoảng, điều kiện vay thế chấp ở Ireland bị nới lỏng mạnh. Người mua nhà lần đầu từng cần đặt cọc khoảng 25%; song, sau đó có thể vay với mức đặt cọc chỉ 5% hoặc thấp hơn. Lãi suất cũng giảm mạnh khi Ireland gia nhập khu vực đồng EUR.
Thập niên qua, tỷ lệ tín dụng thế chấp so với tiền gửi hộ gia đình tăng từ khoảng 60% lên hơn 175%. Theo nghiên cứu, giai đoạn 2001 – 2007 gần như toàn bộ mức tăng giá thực đến từ điều kiện tín dụng lỏng lẻo, chứ không phải vì nguồn cung làm giá tăng.
Vì sao sau khủng hoảng gây thiếu nhà?
Sau khi bong bóng vỡ, giá nhà giảm nhưng chi phí xây dựng không giảm tương ứng. Thập niên 1990 – 2000, chi phí xây một căn tại Ireland tăng rất mạnh, một phần vì ưu đãi thuế tạo ra nhu cầu xây dựng vượt quá năng lực của ngành. Khi giá nhà lao dốc, chi phí vẫn cao, khiến nhiều dự án mới không còn khả thi.
Nhiều thập niên, Ireland hiện cần khoảng 45.000 – 50.000 căn nhà mới mỗi năm, do dân số tăng, quy mô hộ gia đình nhỏ lại và nhu cầu đô thị hóa cao hơn.Giai đoạn 2015 – 2020, nước này chỉ xây trung bình khoảng 15.000 căn mỗi năm, tức chỉ bằng 1/3 nhu cầu.
Sự thiếu hụt đặc biệt nghiêm trọng ở Dublin và các thành phố lớn, nơi nhu cầu nhà nhỏ, căn hộ và nhà cho thuê tăng mạnh.
Bài học từ Ireland
Ireland có vài cải cách đúng hướng. Từ năm 2014, ngân hàng Trung ương siết quy định thế chấp, giới hạn mức vay theo giá trị tài sản và thu nhập. Chính phủ cũng điều chỉnh tiêu chuẩn xây dựng, cải cách nhà ở xã hội theo hướng cho thuê dựa trên chi phí, lập cơ quan phát triển đất đai và đánh thuế đất đã có hạ tầng nhưng bị bỏ không.
Tuy nhiên, những huyền thoại cũ vẫn ám ảnh chính sách. Vài người tiếp tục phản đối xây nhà cho thuê chuyên biệt tại Dublin, dù thành phố đang rất thiếu loại nhà này. Cơ quan quy hoạch cũng có nguy cơ hiểu mục tiêu xây dựng như một “trần” thay vì “sàn”, khiến nguồn cung bị kìm lại.
Bài học lớn nhất từ Ireland không phải “đừng xây nhiều nhà” mà là phải xây đúng nơi, đúng loại, đi kèm kiểm soát tín dụng và tránh ưu đãi thuế méo mó.
Nếu không hiểu đúng quá khứ, Ireland có thể tiếp tục mắc kẹt trong nghịch lý cũ: từng bị xem là xây quá nhiều, song lại không xây đủ cho những người thật sự cần nhà.
shared via wip,
