Vì sao giới công nghệ không thể thoát khỏi giá nhà đắt đỏ?
19/05/26
 |
Cuộc tháo chạy khỏi vùng Vịnh
Nhiều năm, vùng Vịnh San Francisco là biểu tượng của thành công công nghệ, song cũng là biểu tượng của khủng hoảng nhà ở. Nơi đây có bất động sản thuộc hàng đắt nhất thế giới, trong khi chính quyền địa phương bị chỉ trích là quản lý kém và đặt quá nhiều rào cản với việc xây nhà mới.
Vậy nên, làn sóng rời California không còn là chuyện lẻ tẻ. Elon Musk chuyển sang Austin. Keith Rabois tới Miami. Nhiều nhà sáng lập, nhà đầu tư và lao động công nghệ khác cũng cân nhắc các điểm đến có thuế thấp hơn, nhà rộng hơn và chi phí sinh hoạt dễ chịu hơn.
Dù vậy, tuyên bố “Thung lũng Silicon chết” là quá sớm. Vùng Vịnh còn nhiều lợi thế: khí hậu ôn hòa, nhà hàng tốt, gần thiên nhiên, hệ sinh thái nhân tài và hiệu ứng cụm ngành vẫn rất mạnh. Tuy nhiên, hiện nay, làn sóng dịch chuyển cho thấy một vấn đề sâu hơn: giới công nghệ có thể rời San Francisco, nhưng không dễ rời khỏi logic kinh tế đã làm San Francisco trở nên đắt đỏ.
Austin có thật sự rẻ?
Austin là điểm đến được nhắc nhiều nhất. Với người rời California, thành phố này có vẻ là lựa chọn lý tưởng: chi phí thấp, thuế nhẹ, môi trường kinh doanh thân thiện và quy định đất đai bớt ngặt nghèo hơn.
Joe Lonsdale, đồng sáng lập Palantir và nhà đầu tư mạo hiểm, từng ca ngợi Texas vì quy hoạch linh hoạt hơn California, cho phép nhân viên sống gần nơi làm việc thay vì chịu những quãng đường đi làm dài mệt mỏi.
Tuy nhiên, Austin không miễn nhiễm với áp lực giá nhà. Sau một thập niên tăng giá, năm 2020, thành phố có mức tăng giá niêm yết nhà mạnh nhất trong 50 thị trường lớn nhất Mỹ, với giá trung vị tăng 23,6% so với cùng kỳ. Austin rẻ hơn California, nhưng rẻ không đồng nghĩa với bền vững.
Phần lớn tăng trưởng của Austin dựa vào mở rộng ngang, tức xây thêm ra vùng ven. Mô hình này hoạt động khi đất còn rẻ và quãng đường đi làm còn chấp nhận được. Tuy nhiên, khi vùng đô thị kéo dài hàng chục km, tắc đường tăng, hạ tầng quá tải và ngoại ô ngày càng xa trung tâm, cách tăng trưởng ấy bắt đầu chạm giới hạn.
Muốn rẻ, thành phố phải xây dày hơn
Thị trường có phản ứng tự nhiên trước giá nhà tăng: xây dày hơn. Đây có thể là nhà phố, duplex, triplex, căn hộ thấp tầng, hoặc lô đất nhỏ hơn. Houston, cách Austin vài giờ lái xe, là ví dụ thường được nhắc tới. Dù không hoàn toàn “không quy hoạch” như truyền thuyết, Houston cải cách quy định phân lô, cho phép lô đất nhỏ và mật độ cao, tạo ra làn sóng nhà phố và các dạng nhà ở dày hơn gần trung tâm.
Austin lại khó làm điều tương tự. Nhiều khu như East Austin, rất gần trung tâm và có nhu cầu cao, vẫn chủ yếu là nhà một hoặc hai tầng trên lô đất rộng. Về mặt kinh tế, đây là nơi rất phù hợp để tăng mật độ. Về mặt chính trị, đây lại là chiến trường.
Người dân lo gentrification, mất bản sắc, tắc đường, thay đổi cảnh quan khu phố. Khẩu hiệu “Keep Austin Weird” từng phản ánh niềm tự hào về cá tính địa phương; nay cũng trở thành nỗi sợ rằng dòng người mới, đặc biệt là giới công nghệ giàu có, sẽ làm thành phố không còn là chính nó.
Giá nhà cao là dấu hiệu của luật chơi
Giá nhà tăng không phải lúc nào cũng chứng minh có thiếu cung. Lãi suất thấp có thể đẩy giá lên. Ở những nơi đã cực kỳ dày đặc như Hong Kong, xây thêm cũng thật sự đắt. Vì vậy, các nhà kinh tế thường nhìn vào một thước đo khác: giá bán nhà so với chi phí xây dựng.
Nếu giá nhà chỉ phản ánh chi phí đất và xây dựng, thị trường còn tương đối lành mạnh. Tuy nhiên, nếu giá bán cao hơn nhiều so với chi phí sản xuất, phần chênh lệch đó thường phản ánh “thuế quy định” – tức chi phí vô hình của việc xin phép, vượt qua rào cản quy hoạch và đối phó phản đối địa phương.
Theo Edward Glaeser và Joseph Gyourko, New York và ven biển California, giá nhà trong quá khứ chủ yếu phản ánh chi phí xây dựng. Khi kinh tế thành công thu hút dân cư, nhà mới được xây thêm. Tuy nhiên, khi quy định đất đai bắt đầu siết lại, năng suất tăng không còn biến thành nhiều nhà hơn, mà biến thành giá đất cao hơn cho chủ sở hữu hiện hữu.
Đây là vấn đề của Thung lũng Silicon; và nếu Austin không cẩn thận, đây cũng sẽ là vấn đề của Austin.
Ai được lợi từ thiếu nhà?
Cải cách nhà ở tạo lợi ích lớn cho xã hội: nhiều người có thể sống gần việc làm tốt, doanh nghiệp dễ tuyển dụng, năng suất tăng, thời gian đi lại giảm. Song cũng có người thua cuộc rõ ràng: chủ nhà hiện hữu ở các khu hấp dẫn.
Nhiều người mua nhà với giá cao hơn chi phí xây dựng. Nếu thành phố cho phép xây nhiều hơn và giá giảm, tài sản có thể mất giá. Vì vậy, họ có động cơ phản đối căn hộ mới, nhà phố mới, hoặc bất kỳ thay đổi nào có thể làm khu phố đông hơn.
Đây là nghịch lý chính trị của nhà ở: lợi ích từ xây thêm phân tán cho người thuê, người nhập cư, doanh nghiệp và nền kinh tế; chi phí cảm nhận tập trung vào cư dân hiện tại. Vì thế, dù ai cũng nói cần nhà rẻ hơn, các dự án cụ thể vẫn dễ bị chặn.
Cải cách nào khả thi?
Một trong những cải cách thành công nhất là cho phép xây ADU – căn hộ phụ trong khuôn viên nhà riêng, như nhà nhỏ sau vườn hoặc phần nhà được tách thành căn ở riêng. Cách này hiệu quả về chính trị vì biến chủ nhà từ người phản đối thành người hưởng lợi. Họ có thể cho thuê, bán quyền sử dụng hoặc đơn giản là thấy tài sản của mình có giá trị hơn.
California cải cách mạnh ADU, cho phép nhiều chủ nhà thêm đơn vị ở trên đất của mình. Dù không đủ lớn để giải quyết toàn bộ khủng hoảng vùng Vịnh, phương án cho thấy bài học quan trọng: cải cách dễ thành công hơn khi người đang nắm quyền trong hệ thống hiện tại cũng có lợi.
Hướng khác là đưa quyết định lên cấp bang để hạn chế chủ nghĩa cục bộ của từng khu phố. Phong trào YIMBY ở Mỹ thường theo hướng này: giảm quyền phủ quyết của địa phương, buộc thành phố phải cho xây thêm.
Tuy nhiên, cũng có cách ngược lại: đưa quyết định xuống cấp rất nhỏ, như từng dãy phố, để các chủ sở hữu có thể thương lượng trực tiếp hơn. Houston từng cho phép các khu phố chọn nới quy định lô đất, tạo điều kiện cho mật độ tăng theo từng vùng nhỏ.
Thung lũng Silicon gặp bài toán cũ
Những người chuyển tới Austin hay Miami có thể nghĩ họ đang thoát khỏi cuộc chiến nhà ở của California. Song, nếu họ thành công trong việc kéo thêm công ty, nhân tài và vốn tới, chính họ sẽ tái tạo áp lực từng làm San Francisco đắt đỏ.
Không có gì trong thị trường tự nhiên buộc nhà ở phải khủng hoảng. Khủng hoảng xuất hiện vì luật chơi: ai được xây, xây ở đâu, xây cao bao nhiêu, chia lô nhỏ đến mức nào, và ai có quyền ngăn cản.
Nếu các thành phố mới nổi không cải cách sớm, họ sẽ đi vào lối mòn quen thuộc: ban đầu rẻ và hấp dẫn, sau đó đông, đắt, chia rẽ, rồi cuối cùng đẩy người trẻ và lao động trung lưu ra xa trung tâm.
Bài học của vùng Vịnh không nằm ở công nghệ khiến giá nhà tăng mà ở chỗ, khi công nghệ kéo năng suất và thu nhập lên, thành phố không cho xây đủ nhà, phần thịnh vượng mới sẽ chảy vào giá đất. Nếu không thay đổi, giới công nghệ có thể rời Thung lũng Silicon, và Thung lũng Silicon sẽ đi theo họ.
shared via wip,
